Рейтинг@Mail.ru
home

29.06.2017

Хостелы выгоняют из домов

По искам уполномоченных органов и недовольных соседей суды запрещают размещение мини-отелей в многоквартирных жилых домах. Хотя закон такую деятельность не запрещает. Главное условие – уважать права соседей.

29.06.17. АПИ — Статус хостелов и иных так называемых малых средств размещения остается неопределенным. Специальный закон, запрещающий нахождение мини-гостиниц в жилых домах пока не принят, равно как нет и разрешающих такую деятельность норм.

ГОСТ надежды

Жилищный кодекс РФ разграничивает квартиры и нежилой фонд. Первые предназначены для проживания людей и могут сдаваться по договору. Кроме того, владельцы также вправе использовать их «для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности», запрещается только размещение промышленных производств. В то же время Гражданский кодекс РФ допускает нахождение в жилом помещении любых предприятий, учреждений, организаций только после перевода квартиры в нежилой фонд. Это возможно, только если в такое помещение имеется отдельный от прохода в жилую часть дома вход – нахождение компаний и квартир в одном подъезде исключается. Действующие санитарные правила также запрещают использование жилого помещения для целей, не предусмотренных проектной документацией.

Мини-отели, с одной стороны, являются жильем, которое предоставляется постояльцам по договорам найма. С другой – это юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, осуществляющий самостоятельную и направленную исключительно на извлечение прибыли деятельность.

Эту дилемму в 2014 году попытался разрешить Росстандарт: утвержденный им национальный стандарт – ГОСТ Р «Услуги средств размещения. Общие требования к хостелам» допускает размещение таких отелей в квартирах, причем они могут иметь общий подъезд с соседями. Легитимность этой нормы оценил Верховный суд России. Высшая инстанция пришла к выводу, что «действующее законодательство не содержит императивных норм, запрещающих размещение хостелов в жилых многоквартирных домах». Вместе с тем в своей деятельности они должны соответствовать требованиям других нормативных правовых актов, в том числе регулирующих туристскую деятельность, пожарную и техническую безопасность, защиту прав потребителей и иных.

Всегда нельзя

В сентябре 2015 года группа депутатов Госдумы представила поправки в Жилищный кодекс РФ, запрещающие использование квартир в качестве гостиниц и иных средств размещения. По мнению авторов такого законопроекта, действующий ГОСТ противоречит Гражданскому кодексу РФ. Депутат Галина Хованская ссылалась на многочисленные жалобы граждан: «Они сполна прочувствовали на себе «прелести» такого соседства – постоянная смена жильцов, шум. Для бизнеса это хорошо и выгодно: не нужно делать отдельный вход, не нужно переводить помещение в статус нежилого, но из нормального дома делают проходной двор. Пребывание в таких гостиницах не сопровождается регистрационным учетом постояльцев в ФМС, а также заставляет собственников других квартир страдать от шума и нести дополнительные расходы на оплату коммунальных услуг. Плюс ко всему хозяева «квартир-гостиниц» обычно не платят налоги. Я категорически против размещения хостела в обычном доме!» – заявила парламентарий.

Критически такую инициативу оценили не только отраслевые объединения отельеров и малого бизнеса, но и в Общественной палате России. По мнению ее членов, выселение мини-отелей из многоквартирных домов приведет к сокращению бюджетных средств размещения, ухудшению конкуренции и даже невозможности туристам посетить некоторые регионы, а сами новые ограничения на использование жилья признаются избыточными. В официальном отзыве на законопроект предлагается не запрещать, а урегулировать деятельность хостелов, в том числе ввести обязательный реестр малых средств размещения и возложить на собственников ответственность за соблюдение постояльцами законодательства о тишине и об ограничении курения, устанавливать дополнительную шумозащиту и так далее.

Шумное соседство

Законопроект Галины Хованской пока одобрен только в первом чтении. Но, несмотря на его отсутствие, суды удовлетворяют иски о выселении мини-отелей из многоквартирных домов. Практика свидетельствует, что чаще всего поводом для предъявления таких исков являются жалобы соседей.

Одно из таких дел было рассмотрено в Казани. Граждане сообщали, что после открытия в их доме хостела «Лайк» проживание стало невозможным: «В доме происходят драки между постояльцами, круглосуточно подъезжают машины и автобусы с туристами, постояльцы распивают спиртные напитки на лестничных клетках, курят, мусорят. Часто происходит засор канализации, затопление квартиры, расположенной на первом этаже. На просьбы и обращения жильцов дома о соблюдении правил общежития, требований санитарии и гигиены, тишины в ночное время и в выходные дни владельцы хостела не реагируют».

Проведенная прокуратурой проверка не выявила таких негативных фактов. В спорной квартире были оборудованы душевая, санузел, кухня и три комнаты, все проживающие в них на момент инспекции граждане Индии заключили договор и имели временную регистрацию по месту пребывания. В хостеле работали администратор и управляющий, которые производили уборку в помещениях, замену и стирку постельных принадлежностей. Такая благоприятная обстановка не помешала надзорному органу подать иск против ООО «Лайк Хостел» о признании действий по организации хостела в жилом помещении незаконными и возложении обязанности прекратить такую деятельность. Удовлетворяя эти требования, суд отклонил ссылку отельеров на ГОСТ, так как «использованием квартиры под мини-гостиницу нарушаются права и законные интересы неопределенного круга лиц – как жителей многоквартирного дома, так и иных лиц, которые по тем или иным основаниям посещают данный жилой дом».

Решение о запрете деятельности хостела «Друзья на Невском» принял и Санкт-Петербургский городской суд. Жильцы дома 106 по Невскому проспекту также обращались в полицию с жалобами на нарушение тишины в ночное время. Но, удовлетворяя иск прокурора против индивидуального предпринимателя Анны Моревой, служители Фемиды указали на незаконность размещения мини-гостиниц в квартирах независимо от соблюдения правил общежития: «Осуществление предпринимательской деятельности по сдаче внаем меблированных комнат неограниченному кругу лиц предполагает применение иных санитарно-гигиенических требований и оснащение указанных помещений дополнительным оборудованием, не требующимся в стандартной квартире и необходимым для оказания потребителям услуг надлежащего качества: системой звукоизоляции номеров, средствами противопожарной безопасности, охранной сигнализацией, средствами для уборки и санитарной очистки номеров и так далее», – заключил суд.

Одним из доказательств незаконности деятельности мини-отеля SOLO, размещенного в доме 3-5 по улице Восстания в Санкт-Петербурге, стала проведенная владельцами квартиры несогласованная перепланировка помещений – демонтаж перегородок, расширение дверных проемов и создание дополнительных. При том, что само здание 1913 года постройки является выявленным объектом культурного наследия. Еще одна мини-гостиница в Северной столице была закрыта по иску соседки, недовольной антиобщественным поведением постояльцев (пьянством, драками, курением на лестнице и громкими разговорами). Суд также взыскал с владельца помещения 46,5 тысячи рублей компенсации расходов истицы на представителя.

Поедемте в нумера

Вместе с тем нередко мини-отели закрывают даже при отсутствии жалоб и реальных нарушений прав соседей или иных лиц. Например, ООО «ВиндХостел» уличили в несоблюдении установленной столичными властями учетной нормы обеспечения жильем – в отдельной квартире на каждого должно приходиться не менее 10 кв. метров, тогда как в хостеле на 22 проживающих было всего 108 «квадратов» жилой площади. 

Хостел «Лошадь» на Сретенском бульваре прокуратура выявила в ходе мониторинга специализирующихся на бронировании сайтов. Командированный для проверки лейтенант полиции подтвердил наличие в квартире 40 койко-мест. Одним из оснований для закрытия отеля стало несоблюдение рекомендаций по антитеррористической защищенности. К схожему выводу Басманный районный суд Москвы пришел, рассмотрев дело хостела «Френдс»: «Организация гостиницы без соблюдения требований действующего законодательства ... свидетельствует о недостаточности защищенности многоквартирного жилого дома», – отмечается в решении.

По «техническим причинам» суд запретил деятельность ООО «Электрик Хостел»: проведенная пожарной инспекцией проверка выявила отсутствие автоматической сигнализации, системы оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре, самих эвакуационных выходов, средств индивидуальной защиты, пожаротушения и так далее.

Администрация Адмиралтейского района Северной столицы попыталась не просто закрыть мини-гостиницу «Аллегро на Московском проспекте», а изъять и выставить на торги используемую ею квартиру. Хотя отель получил даже свидетельство о присвоении категории «три звезды», регистрировал постояльцев и вел легальную деятельность. Суд констатировал, что в случаях использования жилого помещения не по назначению оно может быть изъято у собственника путем продажи с публичных торгов, а его право собственности соответственно подлежит прекращению. В иске было отказано из-за нарушения чиновниками формальных требований – письмо с предписанием они вручили администратору отеля, не имеющему полномочий на получение такой корреспонденции.

Кроме государственных органов и «несогласных» соседей, санкции к владельцам мини-гостиниц могут предъявить управляющие компании и иные предприятия ЖКХ. Например, ЗАО «Петроэлектросбыт» уличило петербуржца Морозова в неучтенном потреблении электричества. Исследовав его квартиру, энергетики установили, что питание осуществляется по новому самостоятельному электрическому вводу кабеля, а меблированные комнаты в круглосуточном режиме сдаются внаем. Собственнику был выставлен счет почти на полмиллиона рублей, а неоплата привела к отключению электроснабжения. Суд подтвердил законность применения таких мер «пресечения».

Мнения

 

Александра Станиславская, старший юрист практики недвижимости и градостроительства Rightmark Group

Сдача собственником своей квартиры во временный наем, а также организация в ней хостела или мини-гостиницы, не противоречит Жилищному кодексу РФ. Он прямо допускает использование жилого помещения для осуществления предпринимательской деятельности, если при этом квартира используется по назначению – для проживания граждан. Нарушением признается размещение в жилье офисов, складов, промышленных производств, содержание и разведение животных и иное использование не для проживания людей, то есть фактический переход жилого помещения в нежилое. 

В то же время нужно помнить, что размещение гостиницы в квартире не должно нарушать прав соседей. Если отель не отвечает требованиям звукоизоляции, санитарно-гигиеническим требованиям и иным, его могут закрыть.