06.07.2017
Действующие требования о получении всеми застройщиками, в том числе владельцами дач и садовых домиков, разрешений аэродромов дифференцируют. Законодатели смягчили требования и даже обязали государство возмещать ущерб, причиненный собственникам недвижимости из-за ошибок чиновников.
06.07.2017. АПИ — В настоящее время в так называемую приаэродромную территорию входит зона радиусом в 30 км от центра воздушной гавани. В нее попадает вся площадь Москвы, Санкт-Петербурга, большинство других городов и областей. Любое строительство или ведение иной деятельности в этой зоне разрешается только с санкции владельца аэродрома, а возведенные без такого разрешения объекты могут сноситься.
Поправки, подписанные Президентом России 1 июля, по существу реформируют систему регулирования строительства. Территория вблизи аэродромов разделяется на семь подзон. В первых двух могут находиться только объекты инфраструктуры самого аэропорта. Требования к остальным значительно более либеральные: в третьей подзоне разрешается возводить практически любые строения при соблюдении установленного ограничения по высоте, в четвертой нельзя размещать создающие помехи в работе систем связи и управления воздушным движением объекты, в пятой – опасные производства, в шестой – свалки и иное, способствующее привлечению и массовому скоплению птиц. Ограничения для седьмой подзоны определяются в связи с неблагоприятной санитарной обстановкой – превышенным уровнем шумового, электромагнитного воздействий и концентраций загрязняющих веществ.
Право устанавливать зоны и подзоны делегировано Федеральному агентству воздушного транспорта (Росавиации) по согласованию с властями соответствующего субъекта Федерации и муниципалитетом. Сведения о введенных ограничениях должны отражаться в Правилах землепользования и застройки (ПЗЗ). Провести такую работу планируется до апреля 2018 года.
Более того, такому порядку по существу планируется придать обратную силу. Установленные для первых шести подзон ограничения применяются в том числе к приобретенным до принятия нового закона участкам, а также вводятся при строительстве нового аэродрома. Например, чиновники вправе потребовать снести построенное в третьей подзоне высокое здание, мачту базовой станции связи и другие высотные объекты. Вместе с тем их собственники вправе требовать от оператора аэродрома возмещения причиненного ущерба. Исключение составляют самовольные постройки или если аналогичные ограничения были установлены действующим законодательством. Если же в нарушение существующих требований уполномоченные органы выдали разрешение на строительство, компенсация за причиненный застройщику ущерб предписывается за счет бюджета.
Практика применения действующего законодательства о приаэродромном строительстве остается противоречивой (АПИ уже писало о такой проблеме – Воздушный стройнадзор). В частности, выдача разрешений владельцами аэродромов никак не урегулирована – «воздушное начальство» не обязано мотивировать отказ в согласовании строительства даже небольших домиков на значительном удалении от взлетно-посадочных полос. Например, суд принял решение о сносе одноэтажной пристройки площадью в 38 кв. метров, построенной в хуторе Большой Лог Ростовской области без санкции расположенного в 9 км аэропорта. По той же причине в Новосибирской области «приговорили» топливо-заправочный комплекс (несколько резервуаров, железнодорожные подъездные пути, насосную станцию и другие сооружения), принадлежащий ООО «ТЗК Аэрофьюэлз». Он был построен еще в 1987 году и несколько раз менял владельца, но иск о сносе администрация предъявила последнему собственнику. Все эти объекты «воздушное начальство» сочло опасными для полетов. Тогда как в Санкт-Петербурге почти прямо под так называемой посадочной глиссадой разрешили строительство гипермаркета «Юлмарт».
В ряде случаев служители Фемиды не усматривают в формально возведенных без санкции аэропорта строениях угрозы для безопасности полетов. Например, Астраханский областной суд отклонил иск городской администрации против владельца земельного участка, расположенного в зоне подлета аэропорта, где индивидуальное жилищное строительство в связи с повышенным шумом запрещено. Ответчик не отрицал, что возводит новый дом вообще без получения каких-либо разрешений. Служители Фемиды пришли к выводу, что одноэтажный дом не представляет опасности для окружающих и не нарушает чьих-либо прав. Чиновники также не смогли доказать наличие опасного шума непосредственно на спорном земельном участке, который в 1939 году был предоставлен предыдущему собственнику для жилищного строительства.
Нередко иски о сносе предъявляются добросовестным застройщикам, имеющим все необходимые для ведения работ в приаэродромной зоне разрешения. Например, Арбитражный суд Калининградской области удовлетворил иск местного клуба «ДОСААФ» против ООО «Океаниа», которое возводило малоэтажный поселок, обязав снести восемь построенных на основании действующего разрешения коттеджей.
В то же время еще в 2009 году Высший арбитражный суд России указал, что в подобных ситуациях чиновники должны отвечать за допущенные ошибки – потерпевший собственник «вправе обратиться с требованиями к органу государственной власти или местного самоуправления о возмещении причиненного незаконными действиями (бездействием) соответствующего органа ущерба, включающего расходы по строительству и сносу спорного объекта», – отмечается в решении высшей инстанции.
В России зарегистрировано более 1,2 тысячи аэропортов и около полусотни вертодромов. Суммарная площадь 30-километровой приаэродромной территории составляет 3,5 млн кв. километров, то есть примерно пятую часть всей территории страны.
Ольга Мищенко, руководитель практики недвижимости, строительства и ГЧП адвокатского бюро «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры»
Новый закон делегирует право определять приаэродромную территорию и ее подзоны Росавиации. Установленные ограничения подлежат фиксации в Правилах землепользования и застройки.
В первую очередь, новеллы закона затронут приобретателей земельных участков или иных объектов недвижимости, которые не успели начать строительство до утверждения приаэродромных территорий. В случае невозможности реализации проекта в связи с появлением новых ограничений, застройщики будут вправе требовать компенсации от оператора аэродрома. Вероятно, она может учитывать разницу в стоимости участка на момент приобретения и стоимости после введения ограничений. Поскольку аэродромы вряд ли будут заинтересованы в выплате компенсаций, такое общее регулирование, вероятно, повлечет серьезные споры относительно размера выплат, особенно если речь идет об обосновании размера упущенной выгоды.
Еще один неоднозначный момент – необходимость проверки Росавиацией выданных разрешений на строительство. Получается, что такая процедура может повлечь задержку в сроках реализации проекта либо убытки для приступивших к работам застройщиков.
В полной мере оценить последствия принятия закона станет возможно лишь после разработки ряда подзаконных актов, которые определят порядок разграничения приаэродромной территории на подзоны и режимы их использования.
Артем Симоненко, руководитель практики «Недвижимость» Объединенной Консалтинговой Группы
Новый закон предусматривает компенсацию ущерба владельцам ранее возведенных объектов, земельные участки под которыми попали в приаэродромную территорию. Исключение составляют только самовольные постройки. В то же время ясные критерии оценки такого ущерба и сроков его возмещения не определены.
Поэтому можно предположить, что ужесточение требований в сфере обеспечения безопасности полетов приведет к увеличению сроков получения разрешительных документов на строительство. А в случае ограничения прав собственников объектов в особой зоне – к спорам о стоимости и порядке возмещения причиненного им ущерба.