Рейтинг@Mail.ru
home

21.08.2017

Мой двор – моя крепость

Во многих городских дворах устраиваются парковки. Хотя территория вокруг многоквартирных домов и под ними и принадлежит собственникам жилья, установка барьеров и шлагбаумов не всегда законна.

21.08.17. АПИ — Большинство таких земельных участков до сих пор не закреплены и не прошли кадастровый учет. Инвентаризацию дворовых и общественных территорий планируется завершить до конца октября, все сведения о придомовых участках и расположенных на них объектах благоустройства (от клумб и песочниц до фонтанов, парковок и спортивных площадок) будут вноситься в государственную информационную систему жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ).

Вся власть советам

Действующее законодательство признает земельный участок под многоквартирным домом его общим имуществом. Но прежде он должен быть сформирован и поставлен на кадастровый учет, что предполагает определение четких границ. Пока такие процедуры не пройдены, придомовая территория относится к муниципальной (городской) собственности.

После получения прав распоряжаться наделом вправе владельцы квартир и иных помещений. Такие решения принимаются двумя третями голосов на общем собрании. Закон прямо запрещает возможность выделения каких-либо долей (закрепление конкретной площади за тем или иным собственником), равно как и ограничение общего права на единый участок. Кроме того, даже единогласно владельцы не вправе ограничивать свободный доступ к самим домам как для людей, так и для транспортных средств. Ограждение проездов вдоль стен запрещено правилами пожарной безопасности. 

Тогда как вопрос отнесения земель к придомовой территории остается открытым. Действующие строительные правила включают в нее пешеходные пути к входам в дом, подъезды и места благоустройства. Участок должен быть четко функционально зонирован – допускается размещение детских игровых и спортивных площадок, зон для отдыха, хозяйственной площадки, гостевой стоянки автотранспорта и так далее. С другой стороны, существуют нормативы – средняя санитарная площадь придомовой территории, приходящейся на кв. метр самих помещений. Например, владельцы квартир в пятиэтажном доме общей площадью в две тысячи «квадратов» вправе рассчитывать на надел в 1,8 тысячи кв. метров (коэффициент 0,88). Для десятиэтажек он снижается до 0,45, домов высотой шестнадцать и более этажей – 0,3. При решении вопроса о закреплении конкретных границ учитывается месторасположение соседних участков, строений и иные обстоятельства.

Чужие здесь не ходят

На практике все эти правила очень часто игнорируются. С ведома или вопреки мнению большинства собственников дворы закрываются, вокруг открытых площадок устанавливаются заборы и иные ограждения. Нередко инициативные группы жильцов создают своего рода «кооперативы», собирая средства на обустройство парковки, оборудование шлагбаумов, барьеров, а порой и постов охраны. Возможность разместить своего «четырехколесного друга» на придомовой территории получают только внесшие дополнительный «вклад» соседи.

Служители Фемиды чаще всего рассматривают такие действия как фактический «самозахват». Например, Верховный суд России пришел к выводу о незаконности действий столичного ЖСК «Эстетика», ограничившего возможность парковки во дворе даже для уплативших специальный целевой сбор владельцев квартир. Служители Фемиды пришли к выводу, что собственникам помещений принадлежит безусловное и неотчуждаемое право на пользование земельным участком. «Решение общего собрания автовладельцев не предусмотрено законом в качестве основания возникновения, изменения или прекращения гражданских прав и обязанностей», – констатировал суд. В результате ЖСК обязали выдать истице Анне Сапрыкиной брелок «для свободного проезда в любое время суток через шлагбаум на дворовую территорию с возможностью парковки на любом свободном месте».

Многочисленные нарушения выявляются и в регионах. Например, члены хабаровского ТСЖ «Благо» ввели плату за пользование площадкой, отдельный сбор за ночную стоянку и «штраф» за несанкционированную парковку. Хотя на самом деле земельный участок не был сформирован и его границы не определены. Поэтому суд признал действия ТСЖ незаконными.

В свою очередь юридическое оформление придомовой территории позволяет ограждать его на законных основаниях и даже требовать сноса любых несогласованных построек. Так, Новосибирский областной суд отклонил иск Лейлы Золотых, Александра и Виктории Батуриных, требовавших убрать установленные во дворе шлагбаумы: «Собственники земельного участка вправе пользоваться своим имуществом по своему усмотрению. Принятое общим собранием решение об установке шлагбаума никем не оспорено», – констатировал суд. Законным служители Фемиды сочли и решение пермского ТСЖ «Октябрьский» предоставлять место на огражденной и охраняемой парковке исключительно собственникам жилых помещений.

А в Барнауле по решению суда были снесены гаражи, построенные еще в 90-х годах с разрешения муниципальных властей. Истцы представили межевой план и кадастровый паспорт спорного участка, который служители Фемиды сочли доказательством права собственности. 

Дорогая моя столица...

Особые правила «приватизации» парковок установило московское правительство. Общим собраниям разрешили ограждение придомовой территории независимо от наличия на нее соответствующих прав (закрепление границ и кадастровой учет), но при условии согласования проекта с муниципальным советом. На собственников жилья возложили также обязанность обеспечивать круглосуточный проезд на огороженную площадку автомобилей оперативных служб (пожарников, правоохранительных органов, скорой медицинской помощи, МЧС), газового хозяйства и иных коммунальных предприятий. Также планировка не должна препятствовать или ограничивать проход пешеходов и проезд транспорта на территории общего пользования. Такие требования вынуждают круглосуточно содержать охранника или консьержа. 

Отсутствие единых правил приводит к спорам. В итоге самовольными признаются даже ограждения, установленные в соответствии с требованиями регламента и согласованные с муниципалами. Например, комиссия Префектуры Восточного административного округа приняла решение о демонтаже шлагбаума, установленного в Сокольниках за пределами дворовой территории и ограничивающего доступ на территорию общего пользования. Доказать принадлежность спорного участка дому владельцы не смогли. Разрешая этот спор, Московский городской суд также пришел к выводу, что соответствующим постановлением столичного правительства «не регулируются вопросы создания и порядка использования парковочных мест на огороженной придомовой территории».

Столбовая дорога

Действующее законодательство не запрещает региональным властям сдавать в аренду участки тротуаров и проезжей части. Такие договора стремятся заключать расположенные поблизости бизнес-центры, бутики, салоны и иные организации. «Застолбленное» место, как правило, ограждается конусами, а на дорожных знаках появляются дополнительные таблички «Только для клиентов...». 

Формально эти действия законны – арендатор вправе самостоятельно определять, чьим автомобилям он разрешит стоянку. Вместе с тем легитимных механизмов не пускать транспортные средства «чужаков» у владельцев таких площадок нет, что нередко приводит к конфликтам и даже попыткам решить вопрос силовым путем. По мнению экспертов, арендаторы вправе лишь зафиксировать факт нахождения автомобиля на арендованном участке и взыскивать часть платы в судебном порядке, но такой способ малоэффективен. С другой стороны, добросовестные автомобилисты, сомневающиеся в законности установки «столбиков», могут самостоятельно проверить выделение участка по размещенной в Интернете публичной кадастровой карте.

Мнения

 

Максим Барсуков, московская коллегия адвокатов «Град»

При первичном формировании земельного участка возникает вопрос о его размере. Совпадает ли он непосредственно с площадью «пятна застройки» дома или включает в себя дворовые проезды, мусорные контейнерные площадки и парковки? Здесь все индивидуально и зависит от множества факторов: первоначальная площадь выделенного для строительства участка, наличие объектов благоустройства на нем, границы соседних домовладений, а также фактически сложившийся режим использования территории жителями (собственноручно посаженные цветники или деревья).

Между тем отсутствие оформленных прав на земельный участок вокруг дома не лишает жителей возможности пользоваться придомовой территорий и даже ограждать целые кварталы, устанавливая на этой территории собственные режимы использования – от полного запрета на парковку транспорта до детальной регламентации всех нюансов коллективного пользования. Такое решение должно приниматься органом управления домом – общим собранием собственников помещений (членов жилищного кооператива или конференцией) – и согласовываться с советом депутатов муниципального округа. 

Нередко возникают конфликты, так как некоторые собственники считают прилегающую территорией «общей», хотят подъезжать к своему подъезду и парковаться, но не участвовать в расходах. При этом стоит учесть, что все собственники помещений дома имеют равные права. Поэтому какая-либо дискриминация части собственников, например, определение списка «избранных», имеющих исключительное право доступа на территорию, является основанием для отмены решения общего собрания в судебном порядке.

Александра Станиславская, старший юрист практики недвижимости и градостроительства Rightmark Group

Установить шлагбаум и распределить между собой парковочные места можно только в том случае, когда земельный участок под многоквартирным домом сформирован и поставлен на кадастровый учет. Если этого не сделано, земля под многоквартирным домом находится в городской или муниципальной собственности и, соответственно, ограничивать въезд на нее нельзя. 

Если земельный участок сформирован, то собственники квартир на общем собрании могут двумя третями голосов принять решение об установке шлагбаума. Они также вправе определить порядок пользования площадкой и закрепить, например, за квартирами конкретные парковочные места. 

Жилищный кодекс РФ прямо устанавливает запрет на выдел в натуре доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Поэтому собственник помещения ни при каких обстоятельствах не может требовать выдела «своей доли» на земельный участок. 

Антон Биктимиров, юрисконсульт по частному и публичному праву Объединенной Консалтинговой Группы

Решение о формировании земельного участка под домом принимается собственниками помещений на общем собрании. Оно же вправе определить и порядок въезда на придомовую территорию транспортных средств как самих совладельцев, так и иных лиц. В решении указывается лицо, уполномоченное определять связанные с установкой ограждающих устройств и иные вопросы. Руководство конкретным домом и его территорией может осуществляться через уполномоченную организацию или напрямую собственниками. 

Кроме того, установка шлагбаума должна быть разрешена районной администрацией по согласованию с пожарной службой, ГИБДД и организациями ЖКХ.

По общему правилу общая долевая собственность может разделяться между участниками. Однако в отношении общего имущества в многоквартирном доме, в том числе закрепленного земельного участка, эти нормы не применимы.