Рейтинг@Mail.ru
home

03.12.2018

Раскрепощенное жилье

У недобросовестных собственников за долги может изыматься даже единственное жилье. Такое решение вынес Верховный суд России. Эта мера не зависит от занимаемой должником площади, «роскошности» недвижимости и возможности ее продажи.

03.12.18. АПИ — Согласно действующему Гражданскому процессуальному кодексу РФ, взыскание не может быть обращено на жилое помещение, которое является единственным пригодным для постоянного проживания гражданина-должника и членов его семьи. Исключение касается только приобретенных в ипотеку квартир и домов.

Не прячьте ваши комнаты...

Однако на практике многие должники злоупотребляют предоставленным им иммунитетом. Формально норма закона позволяет жить в особняке и, не имея иных активов, игнорировать законные требования кредиторов, в том числе потерпевших от фактического мошенничества граждан. Кроме того, предвидя риск изъятия нескольких квартир, можно до начала исполнительного производства «перевести» (продать, подарить и так далее) излишки недвижимости родственникам и друзьям. Равно как члены семьи могут продать свое жилье и зарегистрироваться в единственной квартире должника.

В таких злоупотреблениях уличили жителя Подмосковья Анатолия Фрущака. Судебный пристав своевременно успел арестовать принадлежащую ему пятикомнатную трехэтажную квартиру в Одинцово. На момент рассмотрения самого спора о взыскании задолженности гражданин Фрущак постоянно проживал в государственной квартире, но потом отказался от законной жилплощади в пользу дочери Екатерины Кручининой, а спорную собственность – пятикомнатную квартиру – должник «отписал» бывшей жене Наталье Бизиной. Тогда как разделять общую задолженность в размере 250 тысяч долларов, на которые и была приобретена элитная недвижимость, супруги не стали.

Вместе с тем Анатолия Фрущака поддержал Одинцовский городской суд, по существу запретивший приставу продажу формально единственной квартиры должника. Ведь по закону он, как и любой другой россиянин, наделен правом на свободу перемещения и выбора места жительства. Снявшись с регистрационного учета по предыдущему месту жительства и попытавшись зарегистрироваться в спорной квартире, он реализовал свое конституционное право, другого пригодного для проживания помещения Анатолия Фрущак не имел.

В свою очередь, кассационная коллегия Московского областного суда отменила это решение. Проанализировав все сделки, служители Фемиды констатировали, что действия ответчиков были направлены исключительно на сокрытие имущества от обращения на него взыскания по требованию кредитора. К такому же выводу пришел и Верховный суд России, подтвердив правомерность включения спорного жилья в конкурсную массу при рассмотрении арбитражного дела уже о банкротстве Анатолия Фрущака.

Жизнь по нормативу

Вопрос справедливости закрепленного в Гражданском процессуальном кодексе РФ иммунитета еще в 2012 году рассмотрел Конституционный суд России. Подтверждая соответствие спорной нормы основному закону страны, он указал, что такой иммунитет «должен распространяться на жилое помещение, которое по своим объективным характеристикам (параметрам) является разумно достаточным для удовлетворения конституционно значимой потребности в жилище как необходимом средстве жизнеобеспечения». Вместе с тем урегулировать вопрос изъятия несоразмерно больших квартир и домов высшая инстанция делегировала законодателям.

Исполняя предписание служителей Фемиды, Министерство юстиции РФ в 2016 году предложило считать достаточной двукратную установленную федеральным стандартом норму площади – 36 кв. метров на жильца (должника и членов его семьи). Кроме того, от иммунитета освобождалась элитная недвижимость, удельная стоимость которой более чем в два раза превышала среднюю кадастровую по соответствующему кварталу. Согласно подготовленному законопроекту, для изъятия единственного жилья взыскателю или приставу требовалось запросить отдельное судебное определение. После продажи недвижимости бывшему собственнику выделялась сумма, необходимая для приобретения нового жилья в том же населенном пункте, но по социальному минимуму. Оказывать содействие в выделении квартиры за счет этих средств поручалось муниципалитетам. «Речь не идет о создании коммунальных квартир или отчуждении доли в праве на квартиру, принадлежащую должнику, с целью «подселения» иных лиц. Согласно проекту, должник сам будет определять, какое жилье приобрести», – пояснили в Минюсте (АПИ подробно писало об этой инициативе – Особняки должников лишат иммунитета).

Однако за прошедшие два года законопроект юридического ведомства так и не был внесен в Госдуму, не опубликованы и итоги давно завершившегося общественного обсуждения. В отсутствие четкого нормативного регулирования служители Фемиды, руководствуясь выводами Конституционного суда России, нередко самостоятельно принимают решение об изъятии несоразмерно большой недвижимости. Так, Советский районный суд Челябинска разделил трехкомнатную квартиру Андрея Валетова, оставив ему одну 18-метровую и передав на торги две комнаты площадью 30 и 36 кв. метров. По данным судебного пристава, ни должник, ни члены его семьи в спорном помещении не проживали, а супруга имела отдельную квартиру. Подтверждая возможность изъятия «излишков» площади, апелляционная инстанция указала на необходимость обеспечения жильем детей должника, а потому разрешила продать только одну 36-метровую комнату. «Часть квартиры в виде отдельной изолированной комнаты может быть в качестве самостоятельного объекта права собственности и выступать в качестве предмета договора купли-продажи, объекта договора найма и других видов гражданско-правовых сделок», – отмечается в решении Челябинского областного суда.

Схожее решение было принято и в отношении московской трехкомнатной квартиры Сергея Акопяна площадью 92 кв. метра. Требующий ее изъятия истец подсчитал, что на четырех зарегистрированных в ней по установленному в «белокаменной» стандарту достаточно 40 кв. метров общей площади. Поэтому суд удовлетворил иск об обращении взыскания на половину квартиры должника. «Иного имущества, кроме квартиры, которая принадлежит ответчику единолично на праве собственности, на которое можно наложить взыскание с целью последующей реализации для погашения задолженности, не обнаружено», – заключила апелляционная инстанция, подтверждая законность и обоснованность принятого решения.

А вот Валерию Столповскому удалось отстоять единственное жилье – коттедж площадью 369 кв. метров и земельный участок в 600 кв. метров в пригороде Северной столицы. Задолженность собственника только перед Александром Немкиным превысила 30 млн рублей, тогда как кроме спорной недвижимости и дохода в 10 тысяч рублей в месяц должник не имел никаких активов. Более того, Валерий Столповский обвинялся в преступной деятельности, в том числе подделке инвестиционных соглашений городской администрации на 40 млн рублей. Суды установили, что в загородном доме кроме должника проживают его супруга, два сына, теща, невестка и внучка. Районный и городской суд отклонили иск взыскателя. Такие решения поддержала и высшая инстанция: «Сам по себе размер общей площади жилого дома с учетом конкретных обстоятельств дела еще не является безусловным основанием для удовлетворения иска. Существующие в жилищной сфере нормативы имеют иное целевое назначение и не подлежат использованию в качестве ориентиров при применении имущественного (исполнительского) иммунитета в отношении жилого помещения», – заключил Верховный суд России.

Залоговые войны

Неоднозначно решается вопрос и с находящейся в залоге недвижимостью. По закону иммунитет на приобретенное в ипотеку жилье не распространяется – банк вправе выселить из квартиры как уклоняющегося от погашения кредита должника, так и всех проживающих совместно лиц. По мнению Конституционного суда России, такая норма направлена на достижение баланса прав и законных интересов взыскателей и должников.

Однако на практике суды нередко ограничивают права кредиторов. Так, Хабаровский краевой суд отказал изымать заложенную индивидуальным предпринимателем Александром Корбановым квартиру, так как кредит был получен не на приобретение жилого помещения, а на потребительские цели.

В свою очередь, московские суды поддержали требования ЗАО «Ипотечный брокер» о выселении должников – семьи Ахмяровых, из приобретенной в кредит квартиры, хотя он также не являлся ипотечным. Причем право собственности кредитора было зарегистрировано даже без судебного решения – на основании постановления судебного пристава-исполнителя о передаче нереализованного имущества должника взыскателю. Служители Фемиды лишь констатировали, что обращение взыскания на заложенное имущество являлось основанием для прекращения права пользования жилым помещением, выселения и снятия граждан с регистрационного учета.

С другой стороны, неопределенность с изъятием заложенной жилой недвижимости стимулирует некоторых кредиторов (в первую очередь микрофинансовые организации, кооперативы и участников «серого» рынка) проводить сделки по двойной купле-продажи квартир. То есть для получения ссуды заемщик должен передать свою недвижимость в собственность кредитора. Одновременно подписывается соглашение о проживании уже формально бывшего владельца и предварительный договор об обратном выкупе объекта при условии выплаты полной суммы займа и процентов.

Суды чаще всего признают такие сделки притворными. Более того, реализация подобных схем может квалифицироваться как мошенничество. Так, петербуржцы Ефим Стецюк и Александр Солдатенков от имени микрофинансовой организации «Realty Finance» предоставляли займы под 3-6 процентов в месяц, но вместо залога убеждали граждан подписать документы по отчуждению их недвижимости для обеспечения выплаты по цене, значительно ниже рыночной. По данным следствия, «финансисты» в основном действовали в отношении социально незащищенных граждан – пожилых людей, матерей-одиночек, страдающих психическими заболеваниями и так далее. Всего было выявлено почти три десятка эпизодов, а общий причиненный потерпевшим ущерб оценивается в 71,4 млн рублей. С учетом признания вины Ефим Стецюк был приговорен к шести, Александр Солдатенков – к пяти годам лишения колонии. Осужденных взяли под стражу в зале суда.

Мнения

 

Татьяна Терещенко, руководитель аналитического направления адвокатского бюро «Прайм Эдвайс»

В позиции Верховного суда России нет чего-либо экстраординарного. Установленная действующим законом невозможность изъятия единственного жилья – социально значимая гарантия, которая ставит жилищные интересы должника выше интересов любого кредитора. Обусловлено это закрепленным в Конституции России правом каждого на жилье. 

Однако гарантиями нельзя злоупотреблять. Гражданский кодекс РФ запрещает извлекать любые преимущества из своего недобросовестного поведения. Поэтому, оценив все обстоятельства дела, суд вправе прийти к выводу, что должник намеренно распорядился свои имуществом с целью формально оставить только одну пригодную для проживания квартиру или иной объект недвижимости. Последствием выявления таких обстоятельств может быть в том числе и лишение должника так называемого имущественного иммунитета при обращении взыскания.

Кроме того, в рассмотренном высшей инстанции деле речь идет о достаточно большой квартире (пять комнат, общая площадь 198 кв. метров). Не исключено, что за счет ее продажи можно не только погасить долги, но и купить другую жилплощадь. Скорее всего, при оценке недобросовестности должника Верховный суд России исходил из идеи о необходимости «бронирования» помещений от взыскания только для удовлетворения разумных потребностей в жилье.

В целом законодатели последовательно проводят идеи лишения каких-либо преференций лиц, которые ведут себя нечестно и неразумно. Например, согласно законодательству о банкротстве не может освобождаться от обязательств гражданин, который действовал незаконно, в том числе совершил мошенничество, злостно уклонился от погашения кредиторской задолженности или от уплаты налогов, предоставил кредитору заведомо ложные сведения при получении кредита, скрыл или умышленно уничтожил имущество.