16.07.2019
16.07.2019. АПИ — Для вновь создаваемых жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) введут жесткие ограничения. С такой инициативой выступило Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ.
В течение многих лет ЖСК могли легально привлекать средства граждан на строительство домов в обход требований, установленных федеральным законом о долевом строительстве (известном как 214-ФЗ). В отсутствие прямых договорных отношений с застройщиком член кооператива отдавал средства и не получал никаких гарантий и обязательств. В рамках реформы «долевки» законодатели допустили строительство домов ЖСК только на безвозмездно выделенных государственных или муниципальных земельных участках, в том числе в рамках специальных государственных программ (АПИ писало о таких изменениях – Банковская «долевка»).
Теперь Минстрой предлагает урегулировать создание ЖСК и взаимоотношение кооператива с пайщиками на этапе строительства. Сведения обо всех членах кооператив обязан будет вносить в Единый государственный реестр юридических лиц (ЕГРЮЛ), запись в котором признается юридическим подтверждением соответствующих прав и обязательств. Как и участвующим в долевом строительстве застройщикам, ЖСК предписывается открыть так называемый специальный банковский счет. На него предписывается зачислять все взносы, а любые расходы будут контролироваться банком. С целью получения ипотеки член кооператива сможет передать паенакопление (взнос) в качестве залога банку или иному кредитору.
Кроме того, в ЖСК разрешат вступать только отдельным категориям граждан, определяемым Правительством России, органами власти субъектов Федерации и местного самоуправления. В настоящее время в «белый список» входят военнослужащие, сотрудники органов внутренних дел, учреждений образования, здравоохранения и культуры, предприятий оборонно-промышленного комплекса и ряда иных государственных организаций, не имеющие выделенных ранее земельных участков и соответствующие ряду иных критериев по стажу и так далее. Также в кооперативы могут перейти потерпевшие из-за банкротства компании-застройщика «дольщики».
Эксперты полагают, что ЖСК как форма финансирования строительства остается крайне рискованной для граждан и по существу умирает: «За последние несколько лет требования к осуществляющим строительство многоквартирных домов ЖСК стали более жесткими, – констатирует заместитель председателя комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области Олег Островский. – Это касается их информационной открытости, расширения полномочий органов контроля и другие. Один кооператив в настоящее время вправе строить только один многоквартирный дом. Новый законопроект также содержит положительные для граждан изменения. Вместе с тем, несмотря на предпринимаемые усилия, многие требования законодательства о долевом строительстве и о банкротстве, защищающие права и интересы участников долевого строительства, на членов ЖСК не распространяются», – заключает эксперт.
Тогда как в строительном ведомстве убеждены в эффективности кооперативного движения. Для его повышения предлагается разрешить залог паенакоплений, что позволит являющимся членами ЖСК социально значимым категориям граждан получать заемные средства на строительство жилья от финансовых организаций по процентной ставке, сопоставимой с ипотечными кредитами. Чиновники напоминают, что жилищная кооперация возникла в Европе в первой половине XIX века и с успехом использовалась «для смягчения социальных противоречий и как эффективное средство мобилизации сил, способных оживить и поднять экономику, особенно это относится к кооперации по приобретению жилья». «В Германии с начала XX века благодаря кооперативам решает свои жилищные проблемы каждый третий гражданин. В послевоенной Германии за считаные годы было отстроено заново практически все жилье. Благодаря организующей роли государства по числу кооперативов Россия в начале XX века занимала первое место в мире, в них состояло около14 млн человек», – отмечается в пояснительной записке.
По данным Федеральной службы государственной статистики, в России зарегистрировано почти 18 тысяч жилищных и жилищно-строительных кооперативов.