29.08.2019

Жилищное закабаление

​Микрофинансовым организациям запретили кредитовать граждан под залог жилья. Такой закон призван защитить заемщиков от злоупотреблений. Но эксперты и участники рынка не исключают, что новые ограничения только стимулируют так называемых «серых» кредиторов и ростовщиков.

29.08.2019. АПИ — Действующее законодательство предусматривает жесткий контроль за профессиональными участниками финансового рынка, в том числе банками, микрофинансовыми организациями (МФО), кредитными кооперативами и иными. В то же время никто не запрещает частным лицам и не имеющим особого статуса компаниям давать ссуды другим гражданам (как говорится – «в долг»). Обеспечением по таким займам может выступать в том числе и единственное жилье должника.

Борьба с саламандрами

Поправки в федеральный закон, подписанные Президентом России Владимиром Путиным в начале августа, запрещают МФО брать в залог любое жилье и права требования к застройщику при долевом строительстве. Исключение сделано только в отношении государственных и муниципальных организаций, а за нарушение установленного ограничения на организации будут налагаться административные штрафы в сумме до 100 тысяч рублей.

Такие меры вступят в силу с 1 ноября. По мнению авторов принятых поправок, они необходимы для «предотвращения и пресечения мошенничества в отношении принадлежащих гражданам жилых помещений». Ведь по общему правилу размер микрозайма не может превышать миллиона рублей. Это соответствует усредненной стоимости примерно 17 кв. метров жилья на вторичном рынке, а в ряде регионов (например – Брянской, Смоленской или Тамбовской областях, Кабардино-Балкарии и Ингушетии) за такую сумму можно приобрести квартиру-студию или даже «однушку».

Однако на практике недвижимость берется в залог по займам, не связанным с ее приобретением. Причем по ним устанавливаются превышающие среднерыночные процентные ставки. По данным Банка России, во II квартале по залоговым займам они составляли 77,7 процентов годовых, тогда как по потребительским без обеспечения на сумму свыше 100 тысяч рублей и сроком от полгода – от 33 до 39 процентов.

В итоге взявшие порой не очень большие суммы собственники в прямом смысле слова лишаются крыши над головой. В такой ситуации оказался, например, петербуржец Александр Нагорный, в 2017 году занявший у микрокредитной компании «НВЗЕ» 275 тысяч рублей под 60 процентов годовых на ремонт квартиры. Однако договор предусматривал, что даже восьмидневная просрочка увеличивает ставку в два раза. В итоге за полтора года общий размер долга вырос до 467 тысяч рублей. Суд признал требования кредитора обоснованными: заемщика обязали выплатить недоимку, проценты и неустойки, которые к моменту вступления решения в силу достигли почти миллиона рублей, а также обратили взыскание на заложенную квартиру в Центральном районе Санкт-Петербурга.

Схожее решение было принято и в отношении жительницы Чувашии Любови Пронюшкиной. В МФО «Русский партнер» она заняла 100 тысяч рублей на три года под 100 процентов годовых и под залог 36-метровой квартиры. Отрицая свои обязательства, заемщица заявила о кабальности сделки – договор займа она вынуждена была подписать вследствие стечения тяжелых жизненных обстоятельств (проходила стационарное лечение), а заложенная квартира является единственным жильем. Но служители Фемиды отклонили все оправдания должника. К моменту принятия окончательного решения задолженность превысила 340 тысяч рублей, взыскание суд обратил на заложенное жилье, обязав продать его с публичных торгов.

Не удалось оспорить договора займа и жительницам Северной столицы Римме и Надежде Камским. В 2014 году они получили в МФО «Альянс» по 23 тысячи долларов под 48 процентов годовых. На момент заключения сделки эта сумма соответствовала 800 тысячам рублей, но к моменту взыскания превысила 1,3 млн, а с учетом процентов и пени – 3,4 млн рублей. По мнению заемщиц, кредитор нарушил установленное федеральным законом ограничение по размеру микрозайма, однако суд не принял этот аргумент. Во-первых, на момент открытия ссуда в эквиваленте составляла 800 тысяч рублей. Во-вторых, микрофинансовым организациям разрешается осуществлять иную деятельность, в том числе выдавать крупные займы. «Таким образом, ООО «Альянс» было вправе заключить с ответчиками договор займа на сумму свыше миллиона рублей по обязательствам заемщика. Размер процентов за пользование займом в размере 48 годовых был установлен договором, сам по себе не является обременительным и кабальным, соответствует средним рыночным ставкам займа, устанавливаемым банками и микрофинансовыми организациями», – заключил суд, изымая у должников квартиру площадью 72 кв. метра.

Живи на серой стороне?

С другой стороны, значительно больше собственников квартир становится жертвами по существу нелегальных участников финансового рынка – частных лиц и не имеющих никаких лицензий или иных разрешений компаний. В отличие от банков и микрофинансовых организаций, мегарегулятор деятельность таких кредиторов не контролирует.

Например, некий Сергей Обухов выдал семье Парамоновых 350 тысяч рублей под 84 процента годовых. Пени за просрочку составляли 730 процентов годовых, в обеспечение кредитор взял в залог квартиру в центре Волгограда. Не отрицая факт получения денег, заемщика требовали снизить проценты и пени, упрекая Сергея Обухова в злоупотреблении и намерении извлечь преимущества из своего недобросовестного поведения. Оценивая соразмерность предусмотренной договором ставки, суд признал ее соответствующей установленным Банком России лимитам для профессиональных участников рынка. «Принцип свободы договора, сочетаясь с принципом добросовестного поведения участников гражданских правоотношений, не исключает обязанности суда оценивать условия конкретного договора с точки зрения их разумности и справедливости. Учитывая при этом, что условия договора займа, с одной стороны, не должны быть явно обременительными для заемщика, а с другой стороны, они должны учитывать интересы кредитора как стороны, права которой нарушены в связи с неисполнением обязательства», – констатировал суд, отклоняя иск должников.

Заемщица уфимского индивидуального предпринимателя Альберта Махмутова Соколова пыталась оспорить заключенный договор под предлогом незаконного осуществления кредитором соответствующей деятельности. В суд она представила целое досье – сведения о многочисленных судебных разбирательствах, в которых Альберт Махмутов взыскивал долг с заемщиков. Поскольку предприниматель не имел статуса микрофинансовой организации, то заключенный договор займа Соколова просила признать ничтожной сделкой. Служители Фемиды отклонили такой иск, поскольку бизнесмен был зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя. Указание на осуществление такого вида деятельности, как микрофинансование, было признано правовым основанием для заключения договоров займа. «При этом Соколова А.Ф. осуществляла частичный возврат полученных у ответчика денежных средств, производила уплату процентов, следовательно, заключение договора ипотеки не преследовало цель причинения вреда истцу, без чего невозможно признать сделку недействительной», – заключил суд. К такому же выводу пришла и апелляционная коллегия.

Безуспешными чаще всего оказываются и попытки надзорных органов привлечь участников «серого» рынка к административной ответственности за незаконную деятельность по кредитованию. В таком нелегальном бизнесе прокуратура уличила, например, жителя Красноярского края Михаила Дмитриева, который систематически предоставлял займы различным лицам. При этом долговые расписки предусматривали начисление процентов только при несвоевременном возврате займа и, чаще всего, взыскивались в судебном порядке. Но Верховный суд России признал кредитора невиновным, так как пени (проценты за его несвоевременный возврат) являются санкцией за ненадлежащее исполнение договорных обязательств и не образуют дохода: «В долговых расписках не указывалось о взимании им платы за пользование денежными средствами. Из этого следует, что надлежащее исполнение заемщиками обязательств по возврату долга исключало получение Дмитриевым М.Ю. каких-либо процентов за пользование принадлежащими ему денежными средствами», – отмечается в решении высшей инстанции. 

Берешь на время, отдаешь – навсегда

В ряде случаев недобросовестные МФО и частные кредиторы фактически отнимают квартиру у заемщиков еще на этапы выдачи ссуды. Под разными предлогами граждан вынуждают за мизерную сумму продать жилье, обещая вернуть после выплаты долга и процентов.

В таком положении оказалась пятигорчанка Кристина Лучицкая. Некто Сурен Газарян согласился выдать ей 50 тысяч рублей под залог квартиры. Однако при встрече кредитор предложил подписать договор купли-продажи жилья, который, с его слов, якобы прекратит свое действие в момент возврата долга. Более того, по словам согласившейся подписать такой договор собственницы, требуемую сумму покупатель так и не выдал. Но доказать все эти обстоятельства потерпевшая не смогла. Причем участвующий в судебном разбирательстве прокурор не поддержал ответчицу, а органы опеки и попечительства уклонились от защиты зарегистрированных в квартире детей. «Поскольку Лучицкая К.С. является дееспособным взрослым человеком (на момент заключения договора достигла возраста 31 года), имеющим соответствующее образование, является матерью двух детей, имеет достаточный жизненный опыт, позволяющий отдавать отчет своим действиям и понимать смысл подписываемых документов, ссылки на то, что она не понимала содержание подписываемого ею договора или заблуждалась относительно его природы и условий, являются неубедительными», – заключил суд, принимая решение о выселении бывшей собственницы и несовершеннолетних детей, а также отказе в признании сделки купли-продажи притворной. 

Иначе спорную ситуацию оценили калининградские служители Фемиды. Жительница Черняховска Татьяна Халямина еще в 2015 году фактически отдала четырехкомнатную квартиру за 250 тысяч рублей. Она не отрицала, что вернула только чуть больше половины долга, но новый собственник ее не беспокоил и на освобождении жилья не настаивал. После смерти кредитора недвижимость перешла его наследнику, который согласился вернуть собственность только за 1,9 млн рублей. Признавая сделку купли-продажи мнимой, суд пришел к выводу, что действительное волеизъявление сторон было направлено на оформление займа в размере 260 тысяч рублей под залог квартиры, а не на переход права собственности на нее: «Никакой разумной цели отчуждать единственное жилое помещение, в котором проживает истица и члены ее семьи, по явно заниженной цене у Халяминой Т.В. не имелось», – констатировал суд. Кроме того, поскольку договор купли-продажи сторонами фактически не исполнялся – жилое помещение из владения истицы не выбывало, областной суд не усмотрел оснований для применения к требованию о признании сделки недействительной трехлетнего срока исковой давности.

Без крыши дома моего

Вместе с тем действующий Гражданский процессуальный кодекс РФ предусматривает специальный иммунитет – запрещает изъятие единственно пригодных для проживания должника и членов его семьи помещений. Исключение сделано только в отношении объектов, являющихся предметом ипотеки.

Практика применения этой нормы остается противоречивой. Еще в 2012 году Конституционный суд России признал, что установленные гарантии социально-экономических прав граждан в сфере жилищных правоотношений не исключают обращение взыскания на квартиру при условии, что она была заложена «в обеспечение возврата кредита на приобретение или строительство таких или иных квартир, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение».

Верховный суд России допустил изъятие единственной квартиры, заложенной в обеспечение займа на ее текущий ремонт, даже когда он выдан не банком или МФО, а частным лицом: «Иное означало бы, что кредитор-гражданин в отношениях, возникающих на основании договора займа и договора ипотеки, более ограничен в возможностях получить удовлетворение за счет заложенного имущества, чем кредитор – юридическое лицо. Такого рода ограничения противоречили бы конституционному принципу равенства всех перед законом и равной защиты всех форм собственности», – отмечается в решении высшей инстанции.

В свою очередь, рассматривая конкретные споры, служители Фемиды чаще всего признают ипотекой в том числе и непосредственно не связанные с покупкой недвижимости кредиты и займы. Такое решение, в частности, было принято по иску АКБ «Турбобанк» против Любови Парамзиной. Кредит на потребительские цели банк выдал под залог двухкомнатной квартиры в «сталинском» доме. Доводы должника о недопустимости изъятия единственного жилья за невозврат кредита, который не являлся целевым и денежные средства для приобретения предмета залога не использовались, суд счел основанными на неверном толковании норм права. «Договорный характер ипотеки не препятствует обращению взыскания на заложенную квартиру вне зависимости от того, является она единственным пригодным для постоянного проживания помещением для залогодателя и членов его семьи или не является, а также вне зависимости от целей кредитования», – констатировал Санкт-Петербургский городской суд.

Принимая решение против Максима Горбатюка, Кемеровский областной суд указал, что «наличие инвалидности, отсутствие другого жилого помещения и регистрация в спорной квартире несовершеннолетнего ребенка, с юридической точки зрения не являются ограничительными условиями, препятствующими выселению из занимаемых жилых помещений, являющихся предметом залога, на которые в установленном законом порядке обращено взыскание». К такому же выводу пришел и Ставропольский краевой суд, изымая у Александры Жуковой заложенный по выданному частным лицом займу дом и земельный участок.

Справка

В реестр Банка России внесено почти две тысячи МФО. Общий портфель микрозаймов физическим лицам оценивается в 143 млрд рублей, большинство выдавались на сумму до 30 тысяч рублей «до зарплаты».

Тогда как за первое полугодие портфель ипотечных жилищных кредитов вырос на 9,4 процентов до 7,2 трлн рублей. Средневзвешенная процентная ставка по выдаваемым банками кредитам на приобретение жилья снизилась до 10,3 процентов годовых.

Только в Москве и Московской области Банком России выявлено 78 организаций, которые занимались незаконной выдачей займов. Они маскировались под микрофинансовые и микрокредитные компании, а также вели деятельность под видом ломбардов, комиссионных магазинов и скупок.