Рейтинг@Mail.ru
home

15.06.2020

Недвижимость под колпаком

Риэлторские агентства должны сообщать в «финансовую разведку» о всех организованных сделках с квартирами и иным имуществом. К такому выводу пришел Конституционный суд России. Такие требования могут негативно отразиться как на легальном рынке жилья, так и бизнесе самих риэлторов.

15.06.2020. АПИ — Большинство агентств недвижимости не занимаются покупкой и продажей квартир, а лишь оказывают участникам таких сделок информационную, консультационную и юридическую поддержку. В соответствии с классификаторами эта деятельность именуется предоставлением посреднических услуг, связанных с недвижимым имуществом.

Сделки над вольной Невой

Действующий федеральный закон возлагает на банки и многие другие организации, осуществляющие операции с денежными средствами или иным имуществом клиентов, специальные обязанности по противодействию легализации (отмыванию) преступных доходов и финансированию терроризма. К таким компаниям относятся в том числе и посредники в сделках купли-продажи недвижимости. Они должны проводить идентификацию клиентов, вести учет и контроль всех операций, выявлять сомнительные, а также сообщать в Росфинмониторинг (так называемую «финансовую разведку») о всех сделках на сумму свыше 3 млн рублей. Нарушение таких требований карается порой миллионными штрафами.

В отсутствие единого толкования понятия о посредничестве складывается противоречивая судебная практика. Так, в несоблюдении «антиотмывочного» законодательства надзорное ведомство уличило петербургское агентство ООО «Экотон-Центральный». Компания же утверждала, что сама в сделках не участвует, а оказывает лишь консультационные услуги. В том числе осуществляет так называемое сопровождение купли-продажи жилья – содействует в составлении проектов договоров, контролирует получение справок и технического паспорта, передает документы на регистрацию, участвует в переговорах и так далее.

Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области, в который обратилось агентство, пришел к выводу, что законодательство не раскрывает понятие посреднических услуги при осуществлении сделок купли-продажи недвижимого имущества. Однако по смыслу закона таковыми являются именно услуги, когда посредник выступает от имени и по поручению продавца или покупателя и непосредственно участвует в сделке, то есть самостоятельно осуществляет операции с денежными средствами или иным подконтрольным имуществом. «Консультационные услуги, которые оказывает компания, не предполагают непосредственного участия юридического лица, оказывающего консультационную услугу, в операции с денежными средствами или недвижимым имуществом, ограничиваясь предоставлением заказчику интересующей его информации об объекте недвижимости, дачей определенных рекомендаций и советов», – заключил суд, отменяя постановление о наложении административных санкций.

Однако апелляционная инстанция сочла такое решение ошибочным: «Действия ООО «Экотон-Центральный» не ограничиваются консультационными услугами, а фактически представляют собой именно посреднические услуги при осуществлении сделок купли-продажи недвижимого имущества. Таким образом, Управлением Росфинмониторинга доказано наличие в действиях компании объективной стороны административного правонарушения», – отмечается в постановлении апелляционного суда. Вышестоящие инстанции, в том числе Верховный суд России, не усмотрели в нем нарушений.

Неопределенное правосудие

В свою очередь, Конституционный суд России уклонился от решения спорного вопроса. Отказывая в принятии обращения оштрафованного агентства, служители Фемиды констатировали, что «само по себе отнесение организаций, оказывающих посреднические услуги при осуществлении сделок купли-продажи недвижимого имущества, к числу осуществляющих операции с денежными средствами или иным имуществом, не является произвольным и не может рассматриваться как нарушающее какие-либо конституционные прав и свободы». «Установление же того, имелись ли основания для признания ООО «Экотон-Центральный» такой организацией, связано с исследованием фактических обстоятельств, что к компетенции Конституционного суда России не относится», – отмечается в определении суда.

По мнению участников рынка, нежелание высшей инстанции урегулировать спорный вопрос негативно отразится на практике. Чаще всего арбитражи придерживаются позиции надзорного органа и относят консультации к посреднической деятельности. Косвенным подтверждением такой логики является и использование большинством агентств недвижимости соответствующих кодов Общероссийского классификатора видов экономической деятельности (ОКВЭД) – все услуги риэлторов именуются посредническими при покупке, продаже и аренде недвижимого имущества.

В иных случаях служители Фемиды поддерживают участников рынка. Так, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа не усмотрел состава правонарушения в действиях ООО «НИАН», так как оказываемые им услуги носили консультационный и сопроводительный характер. Рассмотрев дело ООО «Центр недвижимости «МАН» Главный офис», уральский арбитраж пришел к выводу, что «не являясь стороной в названных сделках, агентство оказывало услуги, которые носили консультационный и сопроводительный характер». «Соответственно, обязанность по представлению соответствующих сведений в уполномоченный орган у центра недвижимости отсутствовала», – заключил арбитраж.

Схожее решение было принято и в отношении челябинского ООО «Бизнес-центр «Рада». Предоставляемые им консультации, анализ рынка, подбор объекта, предварительная его оценка и согласование покупной цены, работа с потенциальным продавцом, организация и участие в просмотрах, представление интересов заказчика в органах регистрации, по мнению суда, также носили консультационный и сопроводительный характер. «Административным органом не доказан факт оказания посреднических услуг при осуществлении сделок купли-продажи недвижимого имущества», – отмечается в решении.

Риск и контроль

В самом Росфинмониторинге признают, что агентства недвижимости чаще всего не являются участниками сделок. «В российских условиях сектор в большей степени ориентирован на оказание консультационных услуг и информационное сопровождение. Как правило, риэлтор не участвует непосредственно в совершении сделки, а также в расчетах между продавцом и покупателем. Риэлторский сектор в целом характеризуется законопослушностью и достаточно высоким уровнем вовлечения в систему противодействия легализации преступных доходов», – отмечается в официальном докладе ведомства.

Основные риски в этом секторе, по мнению «финансовой разведки», связаны с инвестированием имеющего сомнительное происхождение капитала в объекты коммерческой и жилой недвижимости за рубежом. Также чиновники указывают на активное использование продавцами и покупателями квартир интернет-сервисов: «В последние годы в России наметился тренд на замещение услуг, оказываемых риэлторами по подбору для клиента объектов недвижимости, альтернативными электронными системами, реализованными в сети Интернет (например, cian.ru, domofond.ru и другие). Развитие банковских онлайн-сервисов по регистрации сделок, вероятно, обусловит снижение количества риэлторов в перспективе. Наиболее важным критерием для участников сделок с недвижимостью являются «чистота» сделки и ценовая политика посреднической услуги. К риэлторам обращаются с целью иметь максимальное количество вариантов и возможность вести предварительные торги стоимости недвижимости», – констатируют «финансовые чекисты».

С другой стороны, сами риэлторы считают возлагаемые на них требования по соблюдению «антиотмывочного» законодательства обременительными и бессмысленными. Ведь все финансовые операции в любом случае контролируются кредитными организациями. Согласно разъяснениям Ассоциации российских банков, финансисты должны формировать и передавать в Росфинмониторинг «досье» на сделки с недвижимостью стоимостью свыше 3 млн рублей, хотя бы одной из сторон которой выступает их клиент. Такую же информацию предписывается раскрывать и нотариусам. Кроме того, получить информацию о проданных квартирах, домах, сооружениях и иных объектах «финансовая разведка» может в Росреестре.

Напомним, что летом минувшего года Росфинмониторинг предложил возложить предусмотренные «антиотмывочным» законодательством требования на участников всех рынков. По мнению чиновников, именно карательные санкции должны мотивировать бизнес «более ответственно подходить к обеспечению безопасности, инвестиционной стратегии и принятию действенных мер контроля за членами органов управления, а также наемными работниками» (АПИ писало о такой инициативе – Борьбу с отмыванием денег возложат на весь добросовестный бизнес). Однако эксперты и даже Министерство экономического развития РФ указали на несоразмерность и обременительность предложенных мер, а также неточность используемых формулировок: «Имеющаяся возможность двоякого толкования указанных норм проекта акта может привести к рискам необоснованного признания юридических лиц нарушившими требования федерального закона», – отмечается в заключении экономического ведомства. При этом сами разработчики («финансовые чекисты») отклонили все представленные в ходе публичного обсуждения замечания, в том числе от Российского союза промышленников и предпринимателей, Торгово-промышленной палаты РФ и многих других.

Справка

По данным Федеральной службы по финансовому мониторингу, в России действует около 7 тысяч организаций и почти 3 тысячи индивидуальных предпринимателей, оказывающих посреднические услуги при купли-продаже недвижимого имущества.

Мнения

 

Александр Гиновкер, вице-президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области

С одной стороны, возложение на агентства недвижимости функций по противодействию легализации преступных доходов – общемировая практика. Например, финские риэлторы, нотариусы, аудиторы, бухгалтеры и банки также контролируют сделки. Мы, как законопослушная компания, выполняем такие требования.

С другой – это не совсем функции риэлтора. Возложение таких обязанностей требует больших затрат. Так, в нашем агентстве этим занимается отдельный сотрудник, имеющий соответствующую квалификацию. Кроме того, все сделки фиксируются Росреестром. Причем в последнее время в договорах чаще всего указывается реальная стоимость объектов. Если же на нас возложат функции агентурной работы – выпытывать у клиента сведения, которые он не хочет раскрывать, такая оперативно-розыскная деятельность не вяжется с целями работы риэлторов.

Ольга Павлова, частный риэлтор

Законодательство о противодействии легализации преступных доходов крайне противоречивое. Вполне логично, когда соответствующие обязанности возлагают, скажем, на банки или другие уполномоченные совершать операции организации. 

А вот с консультантами государство никак не может определиться. Недавно от несвойственного обременения по контролю сделок освободили инвестиционных советников. Но, с другой стороны, такая обязанность возлагается на юридические и бухгалтерские компании, в том числе оказывающие услуги по анализу и составлению договоров, консультации по правовым вопросам и многие другое.

Риэлторы находятся в сложном положении. Как агенты мы не заключаем сделок, а лишь помогаем клиентам их совершить. Согласно Гражданскому кодексу РФ, в купле-продаже участвуют продавец и покупатель, агентство не является ни тем, ни другим. Равно как и в сделках мены, дарения и иных.

К тому же все операции с недвижимостью регистрируются в Росреестре. Многие договора проходят через нотариусов, операции по оплате – через банки. Все эти организации направляют информацию в Росфинмониторинг, никаких других данных риэлторы при всем желании предоставить не смогут.

Ксения Гордеева, партнер адвокатского бюро CTL

В большинстве случаев агентства недвижимости оказывают своим клиентам не консультационные, а именно посреднические услуги. В том числе подбирают и предлагают подходящие варианты объектов, ведут переговоры с потенциальными покупателями или продавцами, оказывают помощь в сборе необходимых документов, в том числе как представители клиентов, составляют договора, сопровождают процесс их подписания, обсуждают с банками расчеты и ипотеку, подают и получают документы о регистрации права собственности и так далее. То есть из совокупности прав и обязанностей мы видим, что риэлторы по поручению и за счет своего клиента совершают юридические и фактические действия. Это и есть посредничество в совершении сделки, предусмотренное «антиотмывочным» законом.

На практике многие агентства в названиях заключаемых с клиентами договоров указывают «оказание консультационных услуг», «сопровождение сделки», «поиск объекта недвижимости» и так далее. Однако вывод о правовой природе сделки надо делать не из названия, а из содержания, то есть совокупности прав и обязанностей сторон. 

Возможно, отдельные риэлторы занимаются только консультационной деятельностью. Например, объясняют, какие документы требуются для перевода права собственности или как получить налоговый вычет. Но мне такие агентства не встречались.

Никакой определенности в федеральном законе, на наш взгляд, нет. По существу обратившееся в Конституционный суд России ООО «Экотон-Центральный» просто не соглашалось с решениями арбитражных судов по конкретному делу.