11.02.2016
Власти Москвы на практике применили административную процедуру сноса строений, являющихся, по мнению чиновников, самовольными. Многие такие решения принимались вопреки вступившим в законную силу судебным актам. Владельцы объектов недвижимости не смогли предупредить их уничтожение, но вправе возместить ущерб за счет столичного бюджета.
11.02.2016. АПИ — Новый механизм сноса действует с 1 сентября 2015 года и позволяет муниципалитетам убирать «лишние» здания без сложных и длительных судебных процедур. Разгоревшийся в Москве конфликт ставит под сомнение конституционность самой административной процедуры.
Ранее действовавшие правила допускали признание постройки самовольной только по решению суда. Кроме того, сама такая норма ориентировалась в первую очередь на строения, не зарегистрированные как недвижимое имущество, – построенные без получения разрешительной документации и не принятые уполномоченными службами сооружения. Например – многоквартирные дома, возведенные на выделенных для садоводства или индивидуального жилищного строительства участках, и так далее.
В «черный список», утвержденный Правительством Москвы 8 декабря, попали 104 строения, официально зарегистрированные как объекты капитального строительства и внесенные в Единый государственный реестр прав на недвижимость (ЕГРП). Многие из них были сооружены еще в конце 90-х годов прошлого века. Хотя недобросовестность фактических застройщиков и многочисленные нарушения с их стороны никто не отрицает. Например, трехэтажный торговый комплекс площадью 1,2 тысячи кв. метров у метро «Краснопресненская» построили на временно арендованном участке, выделенном для размещения ресторана из быстровозводимых конструкций (являющегося объектом некапитального строительства, то есть движимым имуществом). Проектная документация по этому объекту в Мосгосстройнадзор не поступала, разрешение на строительство не оформлялось. Но несмотря на это, в 2000 году префект Центрального административного округа подписал акт приемки возведенного капитального строения, которое в установленном порядке было также подключено к инженерным коммуник
ациям (имело централизованное отопление, водоснабжение и другое). На основании такого акта застройщик зарегистрировал здание как объект недвижимости, а имея легитимные правоустанавливающие документы, – в 2009 году продал новому собственнику – ООО «ЮКА».
То, что на временно арендованном участке находится капитальный объект, столичные власти осознали только в 2013 году. Хотя до этого неоднократно пролонгировали договор аренды, для ремонта фасада выдавались ордера и иные разрешительные документы. Префектура подала в арбитражный суд иск о сносе постройки, но он был отклонен всеми инстанциями. Ведь сами чиновники приняли капитальное строение, хотя должны были проверить наличие разрешения на строительство, соблюдение градостроительных норм и правил, а также определить технические характеристики строения. Также служители Фемиды указали, что еще в 2001 году префектура не могла не знать о существовавшем объекте недвижимости, а потому пропустила исковой срок давности. Кроме того, проведенная строительная экспертиза подтвердила надежность здания, выдав ему «гарантию» на 125 лет эксплуатации.
Аналогичные решения были приняты и по большинству других зданий, включенных в подписанный мэром Сергеем Собяниным «черный список».
В апреле 2015 года Правительство России внесло в Госдуму законопроект, регулирующий совершение сделок на территории новых субъектов Федерации – Республики Крым и Севастополя. Однако уже после прохождения второго чтения глава профильного комитета федерального парламента Павел Крашенников внес поправки, являющиеся фактически новым текстом документа и вводящие административную процедуру сноса. Не получив никаких согласований (в том числе не проходя публичное обсуждение, антикоррупционную экспертизу, одобрение правительственной комиссии, рассылку в регионы и иные), кардинально измененный законопроект был успешно одобрен на последнем заседании весенней сессии Госдумы.
Вступивший в силу с 1 сентября закон предусматривает, что принимать решение о сносе самовольных построек, возведенных на не предоставленных для этих целей земельных участках и находящихся в зоне с особыми условиями использования территорий, вправе органы местного самоуправления. В семидневный срок такое решение направляется владельцу постройки. В нем чиновники обязаны прописать срок сноса постройки, который не может быть больше года (минимальный не установлен).
Столичные власти выделили собственникам торговых комплексов на снос от месяца до трех – сроки определялись в зависимости от площади и этажности строений. По утверждению городского правительства, все спорные здания находятся в охранных зонах – линейных объектов, сооружений связи, электросетевого хозяйства, систем водоснабжения и так далее. В распространенном пресс-релизе чиновники всех ведомств наперебой рассказывали об опасности включенных в список зданий. Например, по словам первого заместителя начальника Московского метрополитена Юрия Дегтярева, торговые точки около станций столичной подземки строились без учета нагрузок на несущие сооружения метро: «Данные объекты зачастую расположены на коммуникациях метрополитена, что затрудняет их эксплуатацию и ремонт. Также самовольные постройки препятствуют проезду аварийного транспорта и подъезду аварийной техники при ликвидации последствий аварий, мероприятиях антитеррористической безопасности. Все это создает значительные риски для безопасности пассажиров метро», – заявил Юрий Дегтярев. А руководитель Департамента топливно-энергетического хозяйства Павел Ливинский убежден, что самострой зачастую возведен без свайного основания. «Поэтому такие строения могут подняться из-за аварии, уплыть или из-за размыва грунта просто провалиться под землю», – полагает чиновник. Ему вторят представители газовых служб, Роспотребнадзора и иных ведомств.
Правда, почему все эти опасности игнорировались больше десяти, а то и пятнадцати лет, не были заявлены при рассмотрении судебных дел и выявлены при проведении экспертиз – не поясняется.
Некоторые собственники включенных в «черный список» объектов попытались предупредить их безвозвратное уничтожение. Обжаловав в Арбитражный суд Москвы решения государственной инспекции по недвижимости, они просили принять обеспечительные меры – запретить осуществлять снос или иные направленные на уничтожение построек меры.
Но в этот раз служители Фемиды отнеслись к правам владельцев торговых точек «прохладно», отклонив такие ходатайства: «Существенность ущерба и невозможность исполнения судебного акта заявителем не обоснованы. У суда не имеется оснований полагать, что в случае принятия обеспечительных мер сохранится баланс интересов сторон», – констатировал судья Леонид Ласкин, отклоняя ходатайство ООО «ЮКА».
Вместе с тем в самом подписанном Сергеем Собяниным постановлении отмечается о праве владельцев сносимых объектов получить денежную компенсацию за счет средств городской казны «в случаях и в порядке, установленных нормативными правовыми актами Правительства Москвы». По словам первого заместителя начальника столичной Госинспекции по недвижимости Тимура Зельдича, выплаты получат только те, кто добровольно и своевременно сам ликвидировал свои торговые комплексы.
Но больше, чем на «подачку» чиновников, владельцы снесенных объектов вправе надеяться на взыскание причиненного ущерба через суд. Ведь вступившие в законную силу решения, подтверждающие законность существования построек, не могут быть пересмотрены никем – они имеют так называемую предустанавливающую (преюдициональную) силу и исключают необходимость доказывания отсутствия признаков самовольной постройки. Хотя вокруг размера компенсации могут разгореться споры. Например, вряд ли суд признает обоснованными убытками стоимость оставшегося в снесенных зданиях оборудования, мебели, товарных запасов и иного имущества, которое добросовестный владелец не мог своевременно вывезти. Сложно будет доказать и упущенную из-за сноса прибыль, накладные и иные расходы.
Если же собственникам не удастся добиться признания уничтожения их недвижимости незаконным, Конституционный суд России может рассмотреть вопрос о допустимости самого по себе внесудебного сноса самовольных построек. Ведь основной закон нашей страны гарантирует, что никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда: «Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения».
Александр Гришко, старший юрист компании Pen&Paper
Как и любой ненормативный акт, решения государственного органа о сносе самовольных построек могут быть обжалованы в суд. По ходатайству истца суд вправе приостановить действие оспариваемого акта.
Вступившее в законную силу судебное решение является обязательным и, конечно же, не может быть преодолено никакими постановлениями префектов и управ. Если суд хотя бы косвенно подтвердил, что спорный объект не является самовольной постройкой, законность решения о его сносе весьма сомнительна. Полагаю, что в этом случае у владельцев таких зданий есть очень высокие шансы признать недействительным решения о сносе и взыскать стоимость уничтоженных строений.
Нормы о самовольных постройках касаются только объектов недвижимости. Но некапитальные строения также могут демонтироваться на основании решения суда. Кроме того, в некоторых субъектах Федерации и муниципальных образованиях действует административный порядок демонтажа некапитальных объектов, самовольно размещенных на государственных или муниципальных землях. Например, в Санкт-Петербурге такие мероприятия проводятся государственным учреждением «Центр повышения эффективности использования государственного имущества».