Рейтинг@Mail.ru
home

19.10.2021

Строительство школы вблизи правительственной трассы запретили

19.10.2021. АПИ — Для любого строительства в радиусе до километра от режимных объектов требуется согласование с Федеральной службы охраны. Такое решение принял Арбитражный суд Москвы.

Спор разгорелся вокруг строительства школы на тысячи мест в деревне Пыхтино в Новомосковском административном округе. Она расположена почти в двух километрах от границы аэропорта Внуково. Отклоняя заявление застройщика – ООО «Мортон-Юг» (входит в группу «ПИК») на выдачу разрешения на строительство, Комитет государственного строительного надзора Москвы указал на отсутствие согласования с Федеральной службой охраны (ФСО). Тогда как участок застройки находится в границах территории, прилегающей к трассам проезда (перемещения) объектов государственной охраны.

Рассмотрев иск компании, служители Фемиды пришли к выводу, что в соответствии с профильным федеральным законом ФСО уполномочена «обеспечивать соблюдение особых условий использования зон охраняемых объектов», в том числе определять их границы. Они являются одним из видов зон с особыми условиями использования территорий. Их размер определяется с учетом окружающей застройки, рельефа местности, а также иных условий, обеспечивающих безопасность объектов. При этом расстояние от границ земельного участка, на котором расположены охраняемые объекты, до границ указанной зоны не должно превышать одного километра.

Строящаяся школа находится более чем в трех километрах от правительственного терминала «Внуково-2» и в 2,5 – от Киевского шоссе. Однако ФСО представила по существу засекреченное письмо (с грифом «для служебного пользования»), которым определен перечень основных трасс проезда (передвижения) объектов государственной охраны. «Земельный участок под строительство объекта расположен в границах зон трасс проезда, указанных в письме ФСО», – заключил Арбитражный суд Москвы, подтверждая необходимость получения согласования охранного ведомства и законность отказа в выдаче разрешения на строительство.

Отметим, что за последние как минимум десять лет это первый судебный спор о связанных с режимными объектами ограничениях в столичном регионе. Тогда как согласование ФСО для регистрации прав на землю активно требуют власти Крыма. Под этим предлогом, в частности, было отказано жителю поселка Форос Александру Васильченко. Подтвердив расположение объекта вблизи государственных резиденций (объекта «Заря», на котором в дни путча 1991 года находился Президент СССР Михаил Горбачев), суд пришел к выводу, что «выделение гражданам и юридическим лицам земельных участков, непосредственно примыкающих к охраняемым объектам, недопустимо». «При этом ФСО полагает, что не имеется оснований для осуществления государственной регистрации права на указанный земельный участок, расположенный на территории, в границах которой индивидуальное строительство запрещено», – отмечается в определении кассационного суда. Также он указал на ожидаемую передачу частных наделов в ведение ФСО для обеспечения безопасности охраняемых объектов.

Такое же решение было принято и в отношении участка в Форосе, принадлежащего Игорю Петренко. «Отнесенные к ограниченным в обороте участки в частную собственность не предоставляются. Истцом не представлены доказательства, что земельный участок не может входить в границы зон охраняемых объектов», – заключил Верховный суд Республики Крым. Из-за близости правительственных резиденций не удалось зарегистрировать свой надел Анаиту Акопяну, Алле Медведевой и другим форосцам.

Мнения

 

Александра Карабутова, адвокатское бюро «НБ»

Выявленная в этом споре проблема встречается не только при установлении зон вблизи правительственных объектов. Всего в действующем Земельном кодексе РФ прямо перечислено аж 28 видов зон с особыми условиями использования территорий. Такой перечень появился в 2018 году. Предполагается, что к 2025 году информация о соответствующих ограничениях должна быть внесена в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), в противном случае они утратят силу.

Большинство зон подлежат отображению в градостроительных планах, ознакомившись с которыми, застройщик может получить необходимую информацию и частично обезопасить себя от описанных рисков. В то же время судебная практика свидетельствует, что отсутствие такой информации не гарантирует защиту интересов застройщика. Чтобы исключить вероятность неожиданного появления зоны ограничений, девелоперу еще на этапе планирования строительства необходимо направлять запросы во все государственные органы, которые могли бы установить какие-либо ограничения.

Не оспаривая значимость режима особых территорий, необходимо признать, что опубликование сведений об ограничениях в ЕГРН должно быть доведено до конца. Пока же наблюдается явный дисбаланс публичных и предпринимательских интересов – суды отдают предпочтение установлению зон, а не прозрачности сведений о них для застройщика. При этом последний фактически лишен возможности возместить свои убытки от нереализованного проекта строительства, принимая риски полностью на себя.