Рейтинг@Mail.ru
home

23.09.2016

Добросовестный покупатель – евростандарт

Государство не вправе изымать недвижимость у ее добросовестных приобретателей – такое решение принял Европейский суд по правам человека. Но критерии оценки легитимности покупки квартир и вины владельца остаются крайне субъективными.

23.09.2016. АПИ — Споры об ответственности в случае проведения «цепочек» сделок возникли сразу после появления рынка недвижимости. Похищенное мошенниками имущество перепродается несколько раз, а последний собственник может действительно не знать историю объекта – в государственных реестрах и документах она числится как «чистая». Гражданский кодекс РФ делегирует собственникам право истребовать похищенное имущество даже у добросовестного приобретателя.

Век воли не видать

В Европейский суд по правам человека (ЕСПЧ) обратились москвичи Наталия Кириллова и Андрей Медведев. Они купили жилье на вторичном рынке, сделки прошли регистрацию в Росреестре.

Но недвижимость оказалась «дефектной». Так, квартира на Нагатинской набережной имела 13-летнюю историю: еще в 1997 году ее собственник умер, не оставив наследников. Только в 2010 году объявилась некая Кадича Низамутдинова, права которой на «ничейное» имущество признал Симоновский районный суд. Через три месяца после вступления его решения в силу новый владелец продал квартиру посреднику Дмитрию Колесникову, а тот, спустя еще почти два месяца – Наталии Кирилловой. Однако вскоре Московский городской суд отменил решение о правах Низамутдиновой на наследство, имущество было объявлено вымороченным, то есть принадлежащим государству. Поскольку власти согласия на сделки не давали, все договора купли-продажи суд счел ничтожными и обязал Наталию Кириллову вернуть квартиру Департаменту жилищной политики и жилищного фонда Москвы. «Приобретатель имущества должен доказать, что он не только не знал, но и не мог знать об отсутствии у лица, отчуждающего имущество, права на такое отчуждение. Таких доказательств ответчик суду не представил. Кириллова Н.В. при заключении договора купли-продажи с Колесниковым Д.А. не проявила должной степени осмотрительности и осторожности при совершении сделки», – констатировала коллегия Мосгорсуда.

Еще более детективная история развернулась вокруг квартиры на улице Лавочкина. В 2003 году, используя подложный паспорт, ее приватизировал гражданин Ундруля. Правоохранительные органы раскрыли преступление, мошенник был осужден, а жилье суд решил вернуть государству. Но выйдя на волю через шесть лет, Ундруля обнаружил, что все еще является собственником, так как городские власти не проинформировали регистрационную службу о вынесенном приговоре. Пользуясь этой заминкой, преступник продал недвижимость посреднику Сухинину, тот – Андрею Медведеву. Но долго прожить в своей квартире с подругой ему не удалось – по иску Департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы суд принял решение изъять имущество. При этом служители Фемиды признали, что сведений о каких-либо ограничениях или запретах в отношении спорной квартиры в Росреестре не было, а Андрей Медведев является добросовестным приобретателем.

Правда, в обоих инцидентах лишенные имущества покупатели получили право взыскать убыток с продавцов, и российские суды удовлетворили их иски. Но они не исполнены: по данным Федеральной службы судебных приставов, Дмитрий Колесников так и не выплатил Наталии Кирилловой 4,1 млн рублей. Не смогли приставы найти и гражданина Сухинина, получившего от Андрея Медведева 4,3 млн рублей.

Покупатель всегда виноват

ЕСПЧ внимательно оценил обстоятельства двух дел. Отстаивая правомерность «реквизиции» недвижимости, заместитель министра юстиции России Георгия Матюшкин утверждал, что приобретатели не проявили должной осмотрительности. Так, сделки с квартирой на Нагатинской набережной совершались с интервалом в несколько месяцев и по заниженной цене. «Соответственно, Наталия Кириллова имела достаточные основания сомневаться в том, что Дмитрий Колесников был вправе продать квартиру ей. Она должна принимать дополнительные меры для проверки законности сделок в отношении квартиры», – заявил представитель России.

Страсбургский суд отверг эти доводы. Ведь еще в 1997 году столичным властям было хорошо известно об отсутствии наследников у умершего владельца и праве государства на получение этого имущества, но никаких действий для реализации этого права в течение 13 лет предпринято не было. Даже после того, как титул лженаследницы Низамутдиновой был аннулирован, на недвижимость не наложили ареста или иных запретительных мер. «В результате собственник квартиры менялся дважды, каждая сделка была проверена и одобрена Федеральной регистрационной службой. Заявителя лишили права собственности без компенсации или предоставления замены жилья от государства. Власти не смогли обеспечить справедливый баланс между требованиями общественного интереса с одной стороны, и правом заявителя на мирное пользование своим имуществом – с другой», – отмечается в решении ЕСПЧ.

К такому же выводу суд пришел и в деле Андрея Медведева. Ведь только чиновники виноваты в том, что имущество много лет продолжало числиться за мошенником, эта халатность позволила ему обманывать других людей. Необоснованными служители Фемиды сочли доводы Георгия Матюшкина об ответственности покупателя, который не смог доказать должную осмотрительность. «Национальные суды не объяснили, почему относительно быстрая серия продаж (два раза через два месяца) должна поставить потенциального покупателя под сомнение», – заключил суд.

Признав права Наталии Кирилловой и Андрея Медведева нарушенными, ЕСПЧ взыскал в их пользу компенсацию морального вреда (5 и 9 тысяч евро соответственно) и судебные расходы. Решение о возмещении фактических убытков пока отложено – государству и гражданам предложено примерно до конца года урегулировать этот вопрос путем переговоров.

Дилемма века

В российских судах пока складывается неоднозначная практика рассмотрения подобных споров. Ведь чаще всего кроме приобретателя есть добросовестный и легитимный собственник, лишившийся своей недвижимости в результате действий третьих лиц. В результате служителям Фемиды приходится решать дилемму – либо возвращать  имущество потерпевшему, либо оставлять у покупателя.

Например, за долг в 46 тысяч рублей приставы изъяли трехкомнатную квартиру в центре Санкт-Петербурга, передав ее на реализацию ООО «Великодушие». Эта компания продала жилье Назару Беляеву, тот через через несколько месяцев – Эдуарду Самашке, после чего недвижимость перешла в собственность уже Сергея Борисова. Причем первый владелец продолжать жить в квартире, никто из покупателей ее даже не осматривал. Проанализировав всю схему, Санкт-Петербургский городской суд принял решение вернуть жилье законному собственнику. «Первоначально квартира с грубейшими нарушениями законодательства была приобретена Беляевым Н.В. на торгах, которые недействительны, за сумму, явно не отражающую реальную стоимость. Приобретатели квартиры совершали сделки купли-продажи через непродолжительное время, тем самым, по мнению судебной коллегии, искусственно создавали последнего приобретателя как добросовестного», – констатировали служители Фемиды.

Конституционный суд России считает установленные Гражданским кодексом РФ процедуры справедливыми: «Они направлены на защиту прав и законных интересов участников гражданского оборота. Определение же того, какое лицо, предъявляющее требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки, может признаваться заинтересованным, относится к компетенции суда, рассматривающего дело», – заключил суд.

Думайте сами, отвечайте сами

Но никаких четких «рецептов» или критериев сомнительности сделки ни законом, ни практикой не установлено. Во всех случаях на момент заключения договора квартиры были зарегистрированы за продавцами, не имели никаких обременений и иных «дефектов», не находились под арестом. Тогда как многие законопослушные собственники продают свою недвижимость почти сразу после получения, имея на то вполне веские и логичные причины (например – наследники не нуждаются в жилье и не хотят нести бремя его содержания и так далее).

Добровольное или обязательное оформление недвижимости у нотариуса также не гарантирует защиты от исков. Чаще всего в удостоверяемых договорах частнопрактикующие служители юстиции формально прописывают, что покупатель осведомлен о рисках и принимает их на себя. «Задача нотариуса – качественно приготовить рыбу фугу, предупредив об опасности отравления при ее употреблении, – говорит президент Нотариальной палаты Санкт-Петербурга  Петр Герасименко. – Продажа квартиры раз в полгода в течение двух-трех лет – безусловный риск, но покупатель либо принимает его на себя, либо нет. Нотариус предупредит о рисках при сделках с такими «нехорошими» квартирами и укажет это в договоре».

Действующее законодательство частично защищает собственников, лишившихся единственного жилья в результате мошенничества: если им не удалось истребовать квартиру у добросовестного приобретателя и взыскать убытки с виновника, из бюджета им выплачивается компенсация в размере до 1 млн рублей. Но на практике получение такой «страховки» возможно, только когда доказаны незаконные действия регистрирующих органов (АПИ писало об этой проблеме – Кто ответит за квартирных мошенников?). Более того, инициированный Правительством России законопроект лишает потерпевших и такой возможности – компенсацию предлагается выплачивать только после смерти виновника и отсутствия у него правопреемников. 

Мнения

 

Всеволод Байбак, партнер адвокатского бюро «Юсланд»

Анализ добросовестности в значительной степени зависит от усмотрения суда и оценки обстоятельств совершения сделок с недвижимостью. Здесь нет и не может быть никаких исчерпывающих критериев, поэтому принцип добросовестности по определению не поддается уточнению в законе и не нуждается в таком уточнении.

Частая перепродажа объекта в течение небольшого периода времени, безусловно, может вызвать подозрения суда, но сама по себе не является безусловным доказательством недобросовестности. Если покупатель сможет представить удовлетворительное обоснование совершения таких операций, суд, возможно, признает его добросовестным. Соответственно, нет никакой необходимости вводить ограничения на частоту совершения сделок с одним и тем же объектом недвижимости.

Сергей Бородин, советник Федеральной палаты адвокатов России

Российская судебная практика свидетельствует, что государство вправе истребовать имущество даже от добросовестного приобретателя. Рассматривая такой спор, суды оценивают проявление гражданином разумной осмотрительности и принятые им меры по проверке полномочий продавца. В частности, выясняется, осматривал ли покупатель саму квартиру или иной объект недвижимости, изучал ли правоустанавливающие документы и интересовался ли историей получения имущества. Учитываются также сопутствующие обстоятельства, которые должны были вызвать сомнения (многократная перепродажа имущества за короткий промежуток времени, заниженная цена и другие). Если приобретатель знал о притязаниях третьих лиц на недвижимость и все же согласился ее купить – его нельзя считать добросовестным.

Сентябрьские решения ЕСПЧ свидетельствуют, что критерии добросовестности приобретателя по сделкам купли-продажи недвижимости в целом совпадают. Это совокупность – осведомленность, разумность мер и осмотрительность, а не какой-либо один критерий. Всякий раз, когда судьи ЕСПЧ анализируют российское законодательство и практику, они с пользой для себя и для нас раскрывают новые нюансы общего и отличий в нашем правопорядке.