01.02.2022
01.02.2022. АПИ — Любой желающий может получить в собственность не используемые земельные участки, в том числе бесплатно. Сразу пять вариантов такой «приватизации» предложили эксперты Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.
В ведомстве констатируют, что во многих населенных пунктах нашей страны существуют заброшенные земельные участки. «Из-за отсутствия владельца их территория не облагорожена и не используется по целевому назначению. Как правило, такие участки часто хотят приобрести в собственность. Но даже при видимом отсутствии собственника спешить не стоить», – подчеркивают эксперты.
Для начала они рекомендуют выяснить, существует ли у заброшенного дома и земельного участка, на котором он расположен, владелец. Такую информацию можно получить в органе местного самоуправления или у председателя садового товарищества. Общие сведения о недвижимости доступны на публичной кадастровой карте, а фамилия, инициалы собственника и информация об обременениях отражаются в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
Приобрести имеющей владельца дом и надел можно только на основании договора по, соответственно, оговоренной с продавцом цене. «Судьба земельного участка и прочно связанных с ним объектов одинакова, если и земельный участок, и расположенный на нем дом принадлежат их собственнику на праве собственности. В таком случае оформлять право собственности на дом необходимо одновременно с покупкой и оформлением прав на участок, на котором такой дом расположен», – напоминают в ведомстве.
Чиновники не исключают, что соискатель заброшенной недвижимости может уговорить ее хозяина отказаться от прав собственности. Но признают, что этот вариант реализуется на практике довольно редко, а инициатору никто не гарантирует передачу участка. По заявлению владельца земля передается в муниципальную собственность, а потом выставляется на торги или предоставляется в аренду.
Также можно дождаться изъятия неиспользуемого участка. Такое допустимо, если предназначенная для жилищного или иного строительства, садоводства или огородничества земля не освоена по целевому назначению в течение как минимум трех лет. Потом собственник может быть привлечен к административной ответственности и получить предписание. «Изъятие земельных участков является исключительной мерой и возможно лишь в том случае, если собственник не исполнил предписание об устранении нарушения, и только на основании решения суда», – констатируют эксперты Росреестра. Кроме того, после изъятия недвижимость опять же становится муниципальной собственностью.
Здание, дом или иное строение, у которого отсутствует владелец или он не известен, в соответствии с Гражданским кодексом РФ может признаваться бесхозяйным. Но заинтересованному в его получении лицу придется уговорить орган местного самоуправления инициировать сложную процедуру. Сначала муниципальные чиновники должны подать заявление о постановке объекта на учет как бесхозяйного, а через год – обратиться в суд с требованием о признании на него муниципальной собственности. После принятия решения и регистрации прав земля вместе с домом выставляется на торгах, сдается в аренду или продается. В то же время эксперты предупреждают о рисках. «Может возникнуть ситуация, когда вы оформили бесхозяйную недвижимость в собственность, но неожиданно объявился предыдущий владелец. На практике такие ситуации возникают довольно редко. Бывший хозяин наверняка захочет оспорить право нового собственника. В этом случае вопрос решается в судебном порядке», – отмечают в Росреестре.
Альтернативный вариант – фактически самозахват заброшенной недвижимости. Тот же Гражданский кодекс РФ предусматривает так называемую приобретательную давность – признания собственником лица, которое открыто, непрерывно и добросовестно владеет не имеющей владельца недвижимостью как своей в течение 15 лет. Однако эту норму нельзя использовать для преднамеренного самоуправного завладения чужим имуществом. Так, согласно разъяснениям Верховного суда России, «давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности» (АПИ подробно писало о таких спорах – Жилищный захват).
По данным Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, общая площадь земельных участков превышает 1,7 млрд гектаров, больше половины занимают леса, 13 процентов – сельскохозяйственные угодья и так далее. Почти 1,6 млрд гектаров (92,3 процента) земель находится в государственной и муниципальной собственности, частные лица владеют 110 млн гектаров, юридические – 10,3 млн.
Максим Столяров, руководитель практики «Недвижимость и строительство» Адвокатского бюро «Романов и партнеры»
Побудить владельца отказаться от неиспользуемой собственности могут только высокие налоги и стоимость содержания недвижимости при отсутствии спроса на нее.
Получить участок путем его изъятия – маловероятно. Заинтересованный приобретатель никак не может легально инициировать такую процедуру. А после передачи земли в муниципальную собственность она также продается или сдается в аренду с торгов. В подобной ситуации желающему получить участок проще договориться с владельцем о продаже, чем неофициально ввязываться в многолетние процедуры без каких-либо гарантий.
А вот оформление бесхозяйного имущества – вполне реальная ситуация, особенно в глубинке. Интерес чаще всего проявляют соседи, желающие приобрести заброшенный участок, владельца которого не найти. Но, к сожалению, когда дело дойдет до реализации принятой в муниципальную собственность недвижимости, есть риск не выиграть на торгах.