02.02.2026
Добросовестные собственники и приобретатели земельных участков могут столкнуться с порой непредвиденными ограничениями. Они лишают права на строительство, иное законное использование, а порой и самой земли. Судебная практика складывается чаще всего не в пользу владельцев.
02.02.2026. АПИ — Формально введение новых ограничений, в том числе установление зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ), не распространяется на действующих собственников участков и возводимых на них строений. Но этот иммунитет применяется не всегда и не распространяется на земли в окрестностях зачастую засекреченных коммуникаций.
В самой сложной ситуации оказываются владельцы участков в охранных зонах газо- и нефтепроводов. Их ширина может достигать 600 метров, в которых запрещается любое строительство, посадка деревьев и даже размещение автостоянок. Причем эти меры предпринимаются в целях обеспечения безопасности проживающих или находящихся в такой зоне отчуждения граждан и их имущества. Особый режим установлен для объектов электроэнергетики (линий электропередач и других).
По общему правилу информация о любых ограничениях должна включаться в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) и отображаться в иных официальных материалах (градостроительных планах, проектах планировки территории и так далее). То есть потенциальный приобретатель участка должен о них знать. Кроме того, уполномоченные органы не вправе согласовывать соответствующее строительство на таких участках.
Но сведения о ЗОУИТ стали вносить в ЕГРН только с 2018 года. Причем законодатели признают, что эта работа до сих пор не завершена – принятыми в конце декабря поправками переходный период продлен аж до 2031 года.
Конституционный суд России еще четыре года назад подтвердил, что добросовестно возведенные в запретных зонах постройки могут сноситься только при условии полной компенсации их владельцам. «Настаивающая на самовольном характере постройки сторона должна доказать, что осуществившее постройку лицо знало или могло знать о наличии зоны с особыми условиями использования или ограничений», – заключили служители конституционной Фемиды.
Практика рассмотрения таких споров остается противоречивой. Например, ПАО «Т Плюс» потребовало демонтировать гаражи, построенные в 2020 году в охранной зоне принадлежащей ей теплотрассы в городе Кирове. Отклоняя эти требования суд установил, что на момент возведения гаражей сведения об охранной зоне на градостроительном и топографическом плане отсутствовали, владелец постройки добросовестно согласовал проект и получил разрешение на строительство. «Ответчики как на стадии проектирования, так и строительства были готовы соблюдать охранную зону теплотрассы при условии информированности о фактическом расположении самого трубопровода в подземном исполнении и документальной фиксации», – отмечается в решении.
Тогда как самовольной постройкой признали дом Анатолия Байкина в Раменском районе Московской области. Он находился всего в 72 метрах от эксплуатируемого еще в 1974 году магистрального нефтепродуктопровода. Но в государственном кадастре недвижимости сведения о существующих ограничениях отсутствовали, а по уверению самого Анатолия Байкина, он узнал о них только в судебном заседании. Однако владелец трубопровода – АО «Транснефть-Верхняя Волга», представила фотографии щитов-указателей, обозначающих трассу на местности, а также переписку с муниципалитетом. «Собственник земельного участка, проявив должную заботливость и осмотрительность, имел реальную возможность получить сведения о недопустимости строительства с нарушением минимальных расстояний до нефтепродуктопровода», – констатировал Московский областной суд. Конституционный суд России не усмотрел в этом решении нарушений прав собственника.
В неосмотрительности уличили и индивидуального предпринимателя Алексея Авраменко – собственника расположенного в подмосковной деревне Овсянниково участка площадью почти 1,5 тысячи кв. метров. Отказывая в разрешении на строительство жилого дома, чиновники констатировали, что на момент приобретения надела в ЕГРН содержалась информация об установлении придорожной полосы строящейся магистрали Москва– Санкт-Петербург «Нева». В Верховном суде России бизнесмен оспаривал законность установления самой запретной зоны, но потерпел фиаско.
Не меньшие риски ожидают владельцев участков вблизи рек, озер, прудов и иных водных объектов. Зоны санитарной охраны также могут достигать сотен метров, использование земель в их границах строго регламентировано.
Так, приобретенного в 2013 году участка в подмосковных Мытищах лишилась Ксения Егорова. Только через девять лет выяснилось, что он расположен в 100-метровой водоохранной зоне Клязьминского водохранилища и поясе зоны санитарной охраны источников питьевого водоснабжения столицы. Отклоняя требования прокурора, Московский областной суд констатировал, что на момент покупки участка ограничений по его гражданскому обороту не имелось, право было подтверждено государственной регистрацией, а владелец является добросовестным приобретателем. Тогда как Верховный суд России пришел к выводу, что «довод о добросовестности приобретения не является основанием для отказа в истребовании земель, передача которых в частную собственность не допускается». На этом основании участок был по сути конфискован в пользу государства, а запись об ограничении была впервые включена в ЕГРН.
Администрация Краснодара в 2011 году выделила Вере Жадан 155 кв. метров для строительства автомойки. Также было получено разрешения на её строительство, а в марте 2013 года – на ввод в эксплуатацию. Требуя запретить такую деятельность прокурор указывал на нахождение участка в водоохранной зоне реки Кубань. Но Краснодарский краевой суд не усмотрел нарушений, так как Водный кодекс РФ допускает эксплуатацию построенных до 1 ноября 2013 года автозаправочных станций и пунктов техобслуживания,. Это решение поддержала кассационная коллегия. В свою очередь высшая инстанция констатировала, что «сопряженная с повышенным уровнем сточных вод деятельность мойки транспортных средств в данный перечень не входит». На этом основании иск прокурора признали обоснованным.
Особый режим установлен и для зон охраны объектов культурного наследия, в которых нередко могут оказаться уже активно используемые наделы. Так, еще в 2010 году Михаил Малинов приобрел в подмосковной деревне Прохоровка незастроенный земельный участок для индивидуального жилищного строительства. Только через пять лет областное правительство определило границы объявленной объектом культурного наследия регионального значения усадьбы князя Трубецких «Спасское-Прохорово». На этом основании Михаилу Малинову было отказано в выдаче разрешения на строительство жилого дома. Требование собственника о выкупе участка чиновники проигнорировали, кассационная инстанция признала это решение законным.
В свою очередь Конституционный суд России констатировал, что установившие ограничения власти обязаны возместить собственнику земли причиненные убытки, связанные с невозможностью её использования в соответствии с первоначально установленными целями. А если это становится невозможным – обязаны выкупить участок и расположенные на нем объекты недвижимости. «Иное понимание не способствовало бы соблюдению баланса частных и публичных интересов и поддержанию правовой определенности», – заключили служители конституционной Фемиды.
Более 11 тысяч участков оказались на территории Сочинского национального парка, созданного еще в 1983 году. Но границы надлежащим образом обозначены не были, а начиная с конца 80-х муниципальные власти выделяли земли под коллективные садоводства, дачное строительство и сельхозугодья. Многие участки за прошедшие десятилетия были перепроданы и, также с разрешения чиновников, застроены. После закрепления границ, которое состоялось только в 2017 году, прокуратура начала предъявлять иски об аннулировании права собственности и признании построек самовольными. Практически все они почти автоматически удовлетворялись.
Добиться их отмены собственникам удалось, только дойдя до высших инстанций. Так, в конце 2024 года Верховный суд России в деле Айгуль Абелхаеровой пришел к выводу о юридической силе записи в ЕГРН и об отсутствии у владельцев участка сведений о включении его в национальный парк(АПИ писало об этом деле – Законность приобретения земель в границах национального парка презюмировали). А год назад права добросовестных владельцев оказавшихся в особо охраняемых природных территориях наделов защитил Конституционный суд России. При отсутствии злоупотреблений с их стороны муниципалам предписывается выделять альтернативные участки или выплачивать компенсацию за изымаемые земли и возведенные на них строения.
По данным портала «Судебная статистика РФ», ежегодно суды общей юрисдикции рассматривают в среднем 15,6 тысяч исков об ограничении прав владельцев земли, возмещении убытков, недействительности сделок и истребовании участков, а также самовольном строительстве. Около 30 процентов споров разрешается в пользу владельцев.
Дмитрий Егоров, управляющий партнер Юридической фирмы «Экстра юс»
Введение новых ограничений не препятствует использованию земельного участка и возведенных на нем зданий и сооружений в соответствии с видом их разрешенного использования. Кроме того, можно продолжать строительство на основании ранее выданного разрешения. Или индивидуальное жилищное строительство, которое можно осуществлять без получения разрешения.
Изменение зон охраны объектов культурного наследия действительно накладывает на собственников оказавшихся поблизости участков существенные ограничения. Но Конституционный суд России подтвердил обязанность уполномоченных органов возместить причиненные им убытки. Такая обязанность служит, с одной стороны, экономическим стимулом для взвешенного и разумного подхода при определении границ зон охраны и вводимых ограничений, с другой – интересам сохранения исторического и культурного наследия.
Алина Радова, юридическая фирма Versus Legal
Наиболее конфликтные споры сегодня связаны с зонами газопроводов и объектами культурного наследия. Собственник оказавшихся поблизости участков нередко объективно не знает о существовании таких зон. Подземный газопровод может не иметь каких-либо визуальных обозначений, а неприметное здание по соседству – оказаться историческим памятником.
Поэтому, кроме формальной проверки выписки из ЕГРН на приобретаемый участок, необходимо исследовать все доступные информационные системы: Национальную систему пространственных данных, ФГИС территориального планирования, ФГИС лесного комплекса, генеральные и градостроительные планы, правила землепользования и застройки, проекты планировки территории и другие.
На практике компенсация выплачивается, только если ограничение на использование участка было установлено после его приобретения или возведения здания. Если же они были введены ранее – убытки собственника, как правило, не возмещаются. Даже если информация не была отражена в публичных источниках и покупатель ею не обладал.
Антонина Котова, генеральный директор ООО «ЮрБизнесЭксперт»
Нередко об установленных ограничениях собственники узнают только когда начинают использовать участок по назначению или сталкиваются с отказами в выдаче соответствующих разрешений. Ключевое значение при разрешении таких споров имеет факт наличия информации в открытом доступе в официальных источниках. Как в ЕГРН, так и на публичной кадастровой карте, а также размещаемых на сайтах местных администраций документах стратегического планирования и Правилах землепользования и застройки.
Если на момент приобретения земельного участка сведения об имеющихся или планируемых ограничениях были доступны, считается, что новый собственник знал или должен был знать о них. В противном случае владелец вправе требовать полного возмещения убытков или выкупа земельного участка лицом, в пользу которого вводятся ограничения.
Игорь Шануренко, частнопрактикующий юрист
Потенциальный покупатель должен внимательно посмотреть на территорию в непосредственной близости от участка на предмет наличия рядом высоковольтных линий электропередач, газо- и нефтепроводов. Их трудно не заметить, даже если они еще только строятся. Владельцу участка также желательно время от времени осматривать окрестности, чтобы не пропустить строительство рядом какого-либо опасного объекта.
Информация о любых ограничениях должна отражаться в расширенной выписке из ЕГРН. Если на момент приобретения участка такие сведения отсутствовали – собственник не знал и не мог знать о них. В этом случае он вправе требовать возмещения всех убытков, связанных с невозможностью использования участка по назначению или даже сносом постройки.