05.08.2026
05.08.2026. АПИ — Владелец частного коттеджа вправе оказывать гостиничные услуги. Тогда как строительство бани признали нарушением. Такие решения принял Верховный суд России.
Иск против Геннадия Деревенца подала муниципальная администрация города-курорта Анапы. На участке, выделенном для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) и получив все необходимые согласования он построил пятиэтажный дом «с комнатами для размещения отдыхающих в летний период». Однако поскольку целевое назначение земельного участка не предусматривало предоставление на нем гостиничных услуг, чиновники предъявили иск о «запрете использования объектов недвижимого имущества в коммерческих целях».
Проведенная строительно-техническая экспертиза не обнаружила нарушений строительных, противопожарных, экологических и санитарных нормативов, а также угрозы жизни и здоровью людей. Не усмотрев нарушений публичных интересов, районный суд отклонил иск муниципалитета.
Тогда как апелляционная инстанция поддержала требования чиновников. Это решения оставила в силе и кассационная коллегия: «Для эксплуатации жилого помещения в коммерческих целях должен быть осуществлен перевод жилого помещения в нежилое», – отмечается в определении. Кроме того, фактическое использование ответчиками земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости приводит к занижению ставки по земельному налогу.
В свою очередь Верховный суд России констатировал, что принятый в июне 2025 года специальный федеральный закон о гостевых домах допускает их использование без изменения целевого назначения земельного участка. Поэтому решения апелляционной и кассационной инстанций были отменены.
В спорной ситуации оказался и ростовский индивидуальный предприниматель Никита Ляшов. Принадлежащий ему участок разрешалось использовать для оказания бытовых услуг, включая ателье, бани, парикмахерские, химчистки, похоронные бюро и иные объекты капитального строительства. Но районная администрация потребовала сноса бани площадью 165 кв. метров. Фактически это был СПА-комплекс на 28 персон.
Арбитражный суд Ростовской области не усмотрел нарушений. Однако апелляционная инстанция обратила внимание, что на момент возведения объекта земельный участок мог использоваться только для ведения садоводства и огородничества. Более того, баня была зарегистрирована даже не как хозяйственная постройка, а как садовый домик. «На строительство такого объекта недвижимости требовалось получение разрешительной документации. Ответчиком в обход требований законодательства произвел регистрацию в упрощенном порядке», – констатировал суд, признавая баню подлежащей сносу самовольной постройкой. Это решение поддержала и кассационная коллегия.
Не усмотрел нарушений и Верховный суд России: «Ответчик не доказал, что спорный объект изначально предполагался к использованию в качестве индивидуального жилого дома и/или садового дома, то есть для личного использования», – заключила высшая инстанция.
По данным портала «Судебная статистика РФ», за первую половину 2025 года суды общей юрисдикции рассмотрели 5,1 тысяч исков, связанных с самовольной постройкой. Почти 3,9 тысяч (75,3 процента) были удовлетворены.