16.01.2017
Минюст намерен узаконить изъятие единственного жилья не выплачивающих долги граждан. Лишиться крова над головой должны владельцы особняков, элитных квартир и иной несоразмерной «прожиточному минимуму» недвижимости. Предложенный законопроект призван найти баланс между интересами должников и кредиторов, но на практике может привести к новым спорам.
16.01.2017. АПИ — Действующий Гражданский процессуальный кодекс РФ (ГПК) гарантирует собственникам практически полный иммунитет – взыскание не может быть обращено на помещения и иную недвижимость, которая является единственным пригодным для должника и членов его семьи жильем. Исключение сделано только для объектов ипотеки. Такие меры призваны защитить конституционное право граждан на жилье, но чаще всего стимулируют безответственность собственников.
Еще в 2012 году Конституционный суд России пришел к выводу, что такие гарантии для владельцев не являются абсолютными – они должны применяться, только когда жилое помещение «по своим объективным характеристикам (параметрам) является разумно достаточным для удовлетворения конституционно значимой потребности в жилище как необходимом средстве жизнеобеспечения». Одновременно служители Фемиды поручили законодателю определить критерии «соразмерности» и порядок его обеспечения (то есть процедуру изъятия «излишков»).
В то же время постановление Конституционного суда России является обязательным и подлежит применению при разрешении конкретных споров. Поэтому за прошедшие четыре с половиной года сложилась противоречивая практика. В большинстве случаев, ссылаясь на действующую норму ГПК, суды запрещали изъятие единственного жилья независимо от его площади и стоимости. Незаконными признавались и попытки судебных приставов арестовать квартиры даже злостных должников.
Хотя были и исключения. Так, ровно год назад Челябинский областной суд фактически «разделил» трехкомнатную квартиру общей площадью 153 кв. метра, принадлежащую Андрею Валетову. Служители Фемиды пришли к выводу, что исходя из социальной нормы, должнику и трем его детям достаточно двух комнат, а 81 кв. метр является «излишками». «Взыскатель или судебный пристав-исполнитель не лишены права подать в суд заявление о выделе доли должника в принадлежащем ему имуществе и обращении на него взыскания в случае, если по своим характеристикам оно превышает уровень, достаточный для обеспечения разумной потребности гражданина-должника и членов его семьи в жилище», – констатировал суд.
Схожее решение принял и Санкт-Петербургский городской суд. Спор разгорелся вокруг квартиры, принадлежащей Валерию Кононенко (бывшему генеральному директору и совладельцу одного из крупнейших дистрибьюторов алкоголя «Темп Первый» и торговой сети «Находка»). Помещение общей площадью 170 кв. метров в элитном районе Северной столицы (на Крестовском острове) эксперты оценили в 213 млн рублей. Собственник, который не торопился погашать задолженность перед тремя банками, был зарегистрирован и фактически проживал по другому адресу. С целью исключить изъятие второго жилья он пытался перерегистрироваться, но судебный пристав запретил «прописку» в спорной недвижимости. Служители Фемиды сочли его действия законными и обоснованными, а изымаемую квартиру – «лишней»: «Характеристики жилого помещения не могут быть положены в основание отнесения его к числу жилых помещений, которые по своим объективным характеристикам (параметрам) являются разумно достаточными для удовлетворения конституционно значимой потребности в жилище как необходимом средстве жизнеобеспечения. При таких обстоятельствах распространение имущественного иммунитета на спорную квартиру судебная коллегия полагает необоснованным», – констатировал Санкт-Петербургский городской суд. В то же время, по данным Федеральной службы судебных приставов, личные непогашенные долги бывшего «водочного короля» на сегодняшний день превышают 620 млн рублей. По решению арбитражного суда Валерий Кононенко признан финансово несостоятельным, а специальный управляющий проводит реструктуризацию его долгов.
Только сейчас чиновники реализовали поручение Конституционного суда России 2012 года. Подготовленный Министерством юстиции РФ законопроект предусматривает возможность изъятия у собственников «излишков» жилья. Взыскание на квартиру, дом или иную недвижимость может быть обращено, если ее площадь и соответствующая ей кадастровая стоимость не менее чем в два раза превышают установленную в регионе норму предоставления жилых помещений (в среднем она составляет от 14 до 18 кв. метров общей площади на человека). Кроме того, неисполненные требования должны составлять не менее пяти процентов от предполагаемой стоимости изымаемого имущества.
Для изъятия единственного жилья взыскателю или приставу необходимо получить отдельное судебное определение. При рассмотрении такого вопроса служители Фемиды оценивают финансовые возможности должника – забирать единственную квартиру можно, только если у ее владельца нет денежных средств, иного имущества, а получаемая заработная плата и другие доходы несоразмерны обязательствам.
Чиновники юридического ведомства намерены сохранить социальные конституционные гарантии для должников. После продажи его дорогостоящей недвижимости бывшему собственнику выделят необходимую для приобретения нового жилья в том же населенном пункте сумму, но – опять же по социальному минимуму. Более того, если в течение трех месяцев должник не смог решить свои жилищные проблемы, муниципалитет за счет той же суммы выделяет ему соответствующую квартиру. «Речь не идет о создании коммунальных квартир или отчуждении доли в праве на квартиру, принадлежащую должнику, с целью «подселения» иных лиц. Согласно проекту, должник сам будет определять, какое жилье приобрести», – поясняют в Минюсте.
Между тем эксперты указывают на опасность применения кадастровой стоимости. По закону она определяется местными органами власти так называемым методом массовой оценки. Фактически это не стоимость конкретного жилья, а цена строительства здания и его амортизации. Далеко не всегда учитываются местонахождение объекта, престижность, отделка и многие другие обстоятельства. Поэтому нередко кадастровая цена оказывается существенно выше, а в некоторых случаях – ниже реальной стоимости квартиры или дома. Ежемесячно российские суды рассматривают около тысячи исков об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, 97 процентов из них удовлетворяется (чаще всего в полном объеме). Причем определенная назначенными судом экспертами рыночная цена недвижимости порой в несколько раз ниже зафиксированной в кадастре (Едином государственном реестре недвижимости).
Такая ситуация может поставить под сомнение реализацию законопроекта. Занижение стоимости элитной квартиры лишит кредитора возможности требовать ее изъятия. Либо наоборот: средств, выделенных должнику на покупку нового жилья, не хватит на получение даже социального минимума. Определение стоимости недвижимости независимым оценщиком, в том числе в рамках рассмотрения дела судом, предложенная юридическим ведомством процедура не предусматривает.
Артем Симоненко, руководитель практики «Недвижимость» Объединенной Консалтинговой Группы
Законодательное урегулирование процедуры обращения взыскания на единственное жилье должника-гражданина и членов его семьи, безусловно, приведет к единообразию практики и даст понятные алгоритмы для работы судебных приставов. А в свете начатой полтора года назад процедуры банкротства частных лиц такой «прокредиторский» закон в целом должен повысить финансовую ответственность граждан.
Вместе с тем в законопроекте нет положений, позволяющих защитить должников от ошибок при определении кадастровой стоимости его жилья. Ведь она может быть существенно выше рыночной. Нельзя исключать и обратную ситуацию, в которой ущемленными окажутся уже интересы кредитора. Поэтому логично делегировать суду право определить стоимость изымаемого недвижимого имущества на основании отчета независимого оценщика о рыночной стоимости такого объекта.
Елена Легашова, управляющий партнер адвокатского бюро «Юсланд»
В целом предложенный документ и установленные критерии направлены на повышение финансовой ответственности не являющихся малоимущими граждан и исполнимости судебных решений.
Однако законопроект обладает высокой коррупционной емкостью – не сопоставимой, на мой взгляд, с поставленными целями. Ведь если площадь жилья можно точно определить на основании заранее установленных и известных норм, то остальные критерии носят оценочный характер. Так, судебная практика оспаривания определяемой уполномоченными органами кадастровой стоимости подтверждает, что порой она завышена на 40-70 процентов. Такая картина может свидетельствовать, что кадастровая стоимость в последние годы не является объективной оценкой рыночной цены соответствующих объектов.